土地估价报告审查备案申请表.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT1 （二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 .案例A案例B案例C挂牌编号电子监管号4302812015B00676电子监管号4302812015B00717电子监管号4302812015B00640位置阳三办事处渌江大道阳三办事处渌江大道来龙门街道办事处黄牛岭18号地类用途商住用地（兼营商业10%)商住用地（兼营商业10%)商住用地（兼营商业10%)容积率 =2.7999999999999998 2.8=2.7999999999999998 2.8 =2.7999999999999998 2.8土地面积（㎡） =正常 !未定义的书签，正常=正常 !未定义的书签，正常= 正常!未定义的书签，正常交易总价（万元）77418622832单价（元/㎡）213222432271交易日期2015年04月2015年04月2015年04月⑶、比较因素的选择 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表： 影响因素待估宗地案例A案例B案例C位置来龙门街道办事处珊田村马脑潭村阳三办事处渌江大道阳三办事处渌江大道来龙门街道办事处黄牛岭18号交易单价(元/平方米)待估213222432271交易时间2015年06月2015年04月2015年04月2015年04月交易情况正常正常正常正常交易方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让土地用途城镇混合住宅用地（兼营商业15%)商住用地（兼营商业10%)商住用地（兼营商业10%)商住用地（兼营商业10%)使用年期商业：  = 39.85000000000000139.85年商业：40年商业：40年商业：40年住宅： =69.849999999999994 69.85年住宅：70年住宅：70年住宅：70年Ⅰ区域因素宗地区域所属商服中心级别街区级街区级街区级街区级距区域商服中心距离2800-4000米1800-2800米1800-2800米1800-2800米区域公交线路1条1-2条1-2条1-2条距最近公交站点距离750-1000米750-1000米750-1000米500-750米道路通达度支路通达支路通达支路通达支路通达距火车站距离3000-4000米0-3000米0-3000米0-3000米距长途汽车站距离3000-4000米0-3000米0-3000米0-3000米自然环境较好较好较好较好人文环境较好较好较好较好公用基础设施完善度一般一般一般一般城市配套设施完善度一般一般一般一般个别因素场地平整状况平整平整平整平整宗地开发程度五通五通五通五通容积率 =2.5 2.5 =2.7999999999999998 2.8=2.7999999999999998 2.8 =2.7999999999999998 2.8临街状况不临街临支路或快速路临支路或快速路临支路或快速路宗地面积=正常 !未定义的书签，正常 =正常 !未定义的书签，正常=正常 !未定义的书签，正常= 正常!未定义的书签，正常宗地形状较规则较规则较规则较规则地形条件平坦平坦平坦平坦地质条件20-25吨/㎡20-25吨/㎡20-25吨/㎡20-25吨/㎡规划条件限制无无无无其他无