土地估价技术报告 - 改.docVIP

广西某某房地产评估有限公司 南宁市AB房地产开发有限责任公司0407284宗地出让价格评估 PAGE  PAGE 25 土地估价技术报告 项目名称：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估 受托估价单位：XX公司 土地估价报告编号：XX（2015）（地估）字第XX号 土地估价技术报告编号：XX（2015）（地技）字第XX号 提交估价报告日期：2015年12月30日 关键词：C市 出让 xx公司 二○一五年 XX公司 C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 PAGE 17 PAGE 1 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 C市××胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。 二、委托估价方 单位名称：A企业； 单位地址：略； 联 系 人：略； 联系电话: 略。 三、受托估价方 机构名称：XX公司； 机构地址：略； 资质等级：略; 机构注册号：略; 法定代表人：略； 联系人：略； 联系电话：略。 四、估价对象 估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。 五、估价目的 A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。因此，本次估价目的是为A企业出让该土地使用权时提供价格参考。 六、估价依据：略 七、估价基准日 设定估价基准日为2015年10月31日。 八、估价日期 2015年10月20日至2015年11月5日。 九、地价定义：略 根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下： 1.估价基准日：2015年10月31日； 2.土地用途：住宅用地； 3.土地开发程度：实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整； 4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整； 5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年； 其他：略。 十、估价结果：略 十一、需要特殊说明的事项：略 十二、土地估价师签字：略 十三、土地估价机构：略 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地位置状况 2.土地登记状况 3.土地权利状况 4.土地利用状况 5.建筑物和地上附着物状况 二、地价影响因素分析 1.一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。 （1）城市资源状况 ①地理位置良好。 ②行政区划良好。 ③自然条件优越。 （2）房地产制度与房地产市场状况：略 （3）产业政策良好。 （4）金融政策良好。 （5）城市规划与发展目标 （6）社会经济发展状况：略 2.区域因素 区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。 （1）区域概况：略 （2）商服繁华度：略 （3）交通条件：略 （4）公共、基础设施状况：略 （5）综合环境条件：略 （6）规划条件：略 3.个别因素：个别因素是指宗地自身的地价影响因素。估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。 第三部分 土地估价 一、估价原则 本项评估主要遵循以下估价原则： 1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3.最有效使用原则：土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收