租赁住房和二手房对城镇化的影响研究.docVIP

PAGE  PAGE 10 租赁住房和二手房对城镇化的影响研究 　　摘 要：文章利用34个城市2003年到2013年间的面板数据，建立固定效应模型，实证检验住宅租赁和二手房市场的发展程度对城镇化进程的积极作用。结果显示租赁住宅和二手房的可得性促进了城镇化率的提高，而且在发达城市这种促进作用更大。最后，提出政府可以积极鼓励租赁和二手房市场的发展，更好地满足新增城镇人口的居住需求的建议。 　　关键词：城镇化 租赁住房 二手房 大中城市 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2016）11-275-03 　　一、引言 　　近日，国务院办公厅印发〔2016〕39号文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，发展住房租赁企业。 　　一些学者指出房地产开发投资会造成新建商品房价格的上升，对城镇化产生挤出作用，在大城市中这种现象尤其显著。住房过滤模型（Filtering Model）显示中低收入移民涌入城镇，会导致城镇中新建更多高价商品房，与此同时，原来各个价格层次的二手房会降级到下一个层次。相比于价格高昂的新建商品房，二手房有更大的价格选择空间。另外，从住宅产权属性选择的角度来看，租赁比购买要容易实现得多。因此在城镇房价不断攀升的目前大环境中，租赁住宅和二手房更易成为城镇新移民的居住选择。 　　相关学者和研究均指出住宅租赁和（或）二手房，为农村人口顺利转移到城镇提供居住保障，有利于推进城镇化进程。政府可以在新建住宅市场之外，打出租赁住宅和二手房的“组合拳”，提高住房的可获得性，加快城镇化的进程。 　　因此，本文从实证角度，验证住宅租赁和二手房的可获得性对城镇化的促进作用。 　　二、数据和变量 　　（一）数据 　　本文选择2003年到2013年、国家政策制定主要参照的35个大中城市的数据，构建平衡面板模型。由于深圳城镇化率在2013年已达到100%，因此将深圳从研究对象中去除，实际研究对象为34个大中城市。依照国务院公布的《2014年中国最新城市等级划分》，我们把34个城市分为经济发达城市和经济欠发达城市两个组别，如表1所示。 　　（二）变量 　　被解释变量为常住口径城镇化率（UR），指居住在一个地区城镇的人口数占该地区常住人口总数的比重。解释变量为租金收入比（RIR）和二手房发达程度（Dev_degree），分别描述住宅租赁和二手房的可获得性水平。 　　控制变量选取学者们达成共识的城镇化水平影响因素，包括地方政府财政预算内支出增加额、固定资产投资增加额、第三产业就业人员比例，分别衡量财政政策、社会基础设施建设情况、产业结构对城镇化的影响。 　　（三）变量描述统计 　　表2总结了城镇化率（UR）、租金收入比（RIR）和二手房发达程度（Dev_degree）变量的描述统计值。城镇化率数据来源为《国民经济与社会发展统计公报》以及各市《统计年鉴》，我们可以看出2003年到2013年间，发达城市城镇化率水平最大值、最小值和均值均高于欠发达城市样本。有关租金收入比，我们首先通过禧泰房地产数据库获得2013年各城市的住宅平均租金价格，再利用《中国城市（镇）生活与价格年鉴》的租金消费价格指数，推算出各城市2003年到2013年的住宅平均租金价格序列；其次利用《中国城市（镇）生活与价格年鉴》和各城市《统计年鉴》，获得2003年到2013年间的城镇居民人均住房面积数据和城镇居民年人均可支配收入数据；最后计算出2003年到2013年间的各城市租金收入比数值等于（年平均租金×城镇居民人均住房面积）÷城镇居民年人均可支配收入。一般来说，租赁市场越发达，市场上可供租赁的住宅单位就越多，租金就相对便宜，租金收入比就会较低，住房可获得性水平越高；我们可以看出2003年到2013年间，发达城市租赁住房可获得性水平，平均来说略高于欠发达城市，可能由于发达城市较高的城镇居民人均可支配收入水平。二手房发达程度可以从二手房销售量角度来描述，二手房发达程度指标数值越高，二手房在整个住房销售市场中销量占比越高，居民越容易从二手房市场中找到自己需要的住房。由于二手房销售数据缺乏，本文仅选择有数据支持的14个城市（北京、上海、广州、天津、南京、济南、青岛、大连、厦门、武汉、西安、长春、长沙、贵阳）作为研究对象。数据来源于禧泰房地产数据库、各城市《统计年鉴》《房地产统计年鉴》《国民经济发展与统计公报》。二手房发达程度等于住宅二