警惕中小房企资金链风险.docVIP

PAGE  PAGE 5 警惕中小房企资金链风险 　　当货币宽松周期过去、银行收紧信贷之后，房地产开发企业特别是中小房企资金链或面临考验。 　　数月以来，我国房地产经济进入近年来少有的高速增长期，受到舆论高度关注。 　　8月数据显示，我国70个大中城市新房价格同环比涨幅扩大，多地重启了限购限贷政策，预计接下来还将有更多城市重回限购限贷的队伍。成交量，依然保持着几个月来的较快增长，但预计去年的翘尾效应将使销售增速继续走低。 　　总体上看，我国房地产投资增速略有回升，主要来自土地市场贡献;若推地持续，或将支撑房地产投资增速企稳并阶段性小幅回升。但需要注意的是，房地产市场紧密关系到国计民生，因而房地产宏观调控应当进入因城施策的阶段。 　　房价涨幅或将持续扩大，后续应多注意房地产市场可能出现的风险，尤其是中小房企业未来可能面临的资金链风险。 　　多地重启限购限贷 　　8月，我国70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨1.26%，增幅较上月扩大0.54个百分点;算数平均同比上涨7.54%，较上月扩大1.19个百分点。价格环比和同比上涨的城市数量均较上月有所增加，其中环比涨幅超过2%的城市有16个，同比涨幅超过20%的城市有10个。 　　在大量资金、宽松政策、看涨预期等共同作用下，近几月来我国热点城市的房地产市场交易活跃，房价呈现大幅上涨态势。目前，已有苏州、厦门和杭州三个热点二线城市重启了限购措施，合肥、南京、武汉等多个城市以提高按揭贷款首付比例为主要手段，也升级了限贷政策。 　　据此预计，热点城市热潮不退，接下来还将有更多城市重回到限购限贷队伍。 　　与此同时，房地产销售增速在小幅下降，但依然保持了较快增长。 　　1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点。商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。但毫无疑问，只要去库存的任务还在持续，成交将继续保持较好增长。 去年同期的高基数使得接下来的“金九银十”在增速上看或许不会太突出。 　　去年同期的高基数使得接下来???“金九银十”在增速上看或许不会太突出，考虑去年的翘尾效应，销售增速将继续走低。 　　今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，使得前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。 　　目前，房贷利率优惠已经接近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降;二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。较宽松的货币环境、较低的贷款利率仍将持续，部分热点城市进入收信贷、防风险的去杠杆期，银行或从抢房贷市场转为吸引优质客户，房贷政策趋于稳定，各机构将开始注重防范金融风险。 　　土地市场贡献巨大 　　分析可知，近期房地产投资增速略有回升，主要来自土地市场贡献。 　　1-8月，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月提高0.1个百分点。从土地市场和新开工情况来看，1-8月开发企业土地购置面积同比下降8.5%，降幅比上月扩大0.7个百分点;土地成交价款增长7.9%，提高0.8个百分点;房屋新开工面积增长12.2%，回落1.5个百分点。 　　房地产开发投资的好转，主要来自于土地市场的贡献――房企出手阔绰、地价高歌猛进，使得在土地成交面积同比下降的同时，成交价款却有了更快的增长。 　　面对土地拍卖溢价率连连上升的势头，处在风浪中心的几个热点城市的应对措施则迥然不同。上海采取中止土地出让的方式收紧供应，而更多的城市如深圳、厦门、苏州、合肥则集中大规模推地，希望通过增供给的方式平抑地价。若推地持续，或将支撑房地产投资增速企稳并阶段性小幅回升。 　　在中小城市卖房难时，开发商采取过“以价换量”的措施，但价格降下后，大城市的房地产售卖受到影响，都持币待购。但即便如此，今年1-8月全国的房地产投资同比依然增长了5.4%。 　　有专家直言，去年中国城市常住人口增加了2000万人左右，城镇化率提高了1.1个百分点，一线城市带动了销售热点，二线城市的房地产经济就会快速恢复。与2014年同比负增长相比，城镇商品房的销售面积2015年已升至增速6.5%，今年1―8月则同比增长超过了25%。可以说，房地产投资已经从脱离投资转为稳定投资，投资增速目前总体向好。 　　货币若收紧将考验中小房企 　　在消费者层面，销售回款和按揭贷款也保持了高速增长。 　　1-8月房企到位资金91573亿元，同比增长14.8%。其中，国内贷款14199亿元，增长1.7%;利用外资97亿元，下降52.6%;自筹资金31983亿元，增长0.6%;定金及预收款25656亿元，增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元，增长5