试析我国房地产泡沫及其应对措施.docVIP

PAGE  PAGE 7 试析我国房地产泡沫及其应对措施 　　摘 要 随着社会的快速发展，房地产泡沫逐渐加剧。其不仅让土地资源更加紧张。而且让泡沫经济持续扩大。本文主要针对房地产泡沫的现状以及产生的原因进行了分析，并提出了相应的优化措施。 　　关键词 房地产 泡沫 应对措施 　　一、房地产行业现状 　　（一）房地产发展现状 　　近年来，房地产行业飞速发展，楼市的变化让人们越来越捉摸不透。商业地产萧条和住房市场的繁荣形成两个极端。这个矛盾极大地提高了地产行业的风险。同时，人们对房地产的投资需求已经不仅仅局限在个人住房的前提下，人们更多的将房地产作为一种投资。最终形成住房市场的泡沫化。国内市场房地产泡沫也是目前我们遇到的最大的经济问题。楼市泡沫这种虚假的繁荣最终破灭是必然现象，一旦泡沫经济破灭，会引起一系???的经济危机。 　　在我国的“北上广”城市，房地产已经被房产商炒出了天价。而且泡沫经济还在持续上升之中。虽然国家和地方政府已经开始采用多种宏观调控的方式来降低泡沫的扩大，但是其整体的效果并不明显。因此，采取多种方式对房地产经济进行全面性的调控十分关键。 　　（二）房地产泡沫现状 　　就目前的情况来说，我国属于房地产投资增长过快和房地产房产高空置率并存的阶段。我国2001年和2002年房地产投资的完成额达到了6245.5亿和7736.4亿元，比之前增加了25.3%和21.9%。2003年的上半年增长率还增加了32.8%。远远高于全国的固定资产投资增长率。 　　我国的房地产投资一直处于高位运行当中，直接导致了一部分的房地产产品的供给增长过快，严重超出了社会的需求。据房地产协会统计，2002年全国的房地产的空置率比2001年增加了6%，大幅度超过了国际空置率的标准线。但是别的地区却达不到那么多，香港只有3%～4%，而美国也只达到了7%而已。我国的不良贷款居于各行业的首位。 　　另外，房地产开发作为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%。但是房地产发展的速度也应当与居民的人均收入相匹配，如果两者的发展速度相互脱节，那么必然会影响市场的需求量，使得房地产的价格出现不规则的波动。 　　二、房地产泡沫的产生原因 　　（一）地方政府对房地产行业的过分依赖 　　近年来，国家针对房地产这种潜在的危机，出台了一系列的宏观调控措施。但是，在执行的过程中受到了一定程度上的阻碍。目前，很多城市的GDP都主要依靠房地产行业，以至于出现政府对房地产行业的过分依赖。对于国家政策从根本上不想去执行，以至于最终并没有真正的落实。各地政府并没有真正意识到这种潜在的风险，对于房地产行业的泡沫化发展持默许态度。另一方面，土地所有权实际掌握在政府手里，房地产的盛行无疑为地方增加财政收入做出巨大贡献。政府对土地管理过程中，与中央政府的基本要求是相悖的。甚至出现一种低价征地，高价转卖的现象。土地储备制度不完善，地方政府将土地差价作为预算财政收入。 　　（二）土地供应问题的存在 　　解决土地供应问题是解决房价急剧上涨的根本问题。一方面，由于土地资源稀缺。对于现有土地的利用率较低，土地市场供不应求。另一方面，开发商对土地的囤积。房地产开发商通过变相延迟开发等手段，对土地供给进行炒作，制造供给紧张的情况。最终造成土地的不断增值，开发商赚取差价。在国民经济中，房地产作为主导产业，在国民经济发展中的促进作用也变得越来越重要，因此政府要下达命令或者是文件对房地产这个行业加强管理和指导。当然对于我国来说也是如此。比如：在一些制度上可以进行改革，住房制度改革、土地使用制度改革等等。 　　（三）住宅保障住房体系不完善 　　经济适用房是高房价影响下最能保障低收入群体利益的住宅保障。但是，目前政策对于经济适用房的定位还停留在商品房结算。经济适用房的供应对象也不明确。全国城镇廉价住房制度建设和实施的政策，很多地方政府并没有实施。房地产市场在经济市场中是最活跃的，但是它的投机活动也是最为严重的，不健全的土地交易制度、不完善的行业管理制度，从一定程度上都导致了投机活动的发生。在房地产行业中有这样的说法：只要拿到了土地，钱就要到手了。因此，开发商们都想尽一切办法来“圈地”来储备土地资源。待时机成熟，就将手中的土地转让或者是进行炒作，因此就引发了地价和房价的快速上涨。 　　（四）城镇住房需求量增大 　　从长期看，城镇住宅的需求量也在逐步的扩大。很多农村的人口也都逐步的涌入到城市之中，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。 　　三、房地产泡沫的危害 　　（一）导致经济结构和社会结构的失衡的原因房地产泡沫