长租公寓深圳“混战”.docVIP

PAGE  PAGE 10 长租公寓深圳“混战” 　　市场前景广阔，政策亦不乏支持。但在短期内已经由蓝逐渐泛红的长租公寓市场内，参与者需要在讲故事之外，找到清晰的盈利模式，建立相应的规范 　　时已立冬，深圳仍透着暖意。福田区原景田综合市场改造项目内，一栋经过改造的大楼外观簇新，内部装修与布置亦别有洞天。除智能家居、便利设施等硬件外，阳光大窗等温馨设计，则是其“软件”。与附近30平方米左右公寓3000元出头的租金相比，这里的单间价格虽超过4000元，出租情况仍相对不错。 　　随着一线城市地价飙涨、房价攀升、购房门槛升级，租赁市场逐渐超越新房市场。与此同时，国家大力鼓励发展租赁市场，商改租等政策红利不断刺激，这类直击传统租房市场诸多“痛点”的长租公寓，正在成为资本、地产商及政府等多方布局与关注的新概念。在发展最为快速的深圳，则已有大大小小近百家品牌加入“混战”。除率先抢滩的独立平台外，万科、深业等开发商，以及链家等中介也在通过各类形式介入。 　　“长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。”来自投房研究院的《2015年长租公寓投研报告》显示，长租公寓行业正处于指数级发展的前期，而当前众多优质公寓企业的爆发，也和长租公寓行业所处的时代环境有关。 　　大环境的改善，并未改变这依然是一门前期投入资金巨大、回报周期较长的微利生意。虽被视为产业蓝海，但长租公寓仍然面临房源稀缺、租金回报率较低、税负过重、资金成本高企等问题。在爆发之前，这个行业或仍需要经历漫长的市场培育期，甚至将面临惨烈的洗牌与重组。 需求与供给 　　2015年下半年开始，深圳长租公寓市场进入“井喷期”。据租赁平台合屋分析，近100家的行业参与者中既包括you+、自如等全国性品牌，也有万科、招商等开发商，以及一系列当地创业品牌。对于运营商来说，深圳等一线发达城市的人口持续流入带来的旺盛租赁需求，以及年轻人的思想观念先进，成为其布局的两个主要原因。 　　据深圳住建局数据统计，截至2015年底，深圳自有住房率为34%，住房保障覆盖率也仅为12%多一点。在这个人口超2000万、平均年龄不足30岁的移民城市，租房已孕育了规模超千亿元的市场。 　　极富当地特色的“城中村”，因租金低廉且地处城市核心地带，至今仍是供给主力。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49%，容纳了520万的城市人口，其中包括63%的毕业1年-10年的年轻人。除此以外，还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍。 　　如此庞大但相对简陋的存量用房，给未来释放新的租赁住房留下了双重空间：一方面城中村的一部分正在成为被长租公寓改造的对象;另一方面其所涵盖不了的需求，则成为长租公寓的市场。 　　对于前者，在空间资源紧缺愈发成为深圳发展阻碍的今天，虽其在破旧立新方面有成功案例，但继续采用这一模式将耗费的时间及谈判成本均会越来越高，长租公寓的“柔性改造”成了城市更新的新可能。以万科为例，其一般做法是采用自己的投资标准及市场化运作方式，整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。 　　这种“集中式”改造是市场中大型参与者的主流形式，此外，部分小型民营资本在进入时则会选择“分布式”，即在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修后，以公寓品牌对外出租。 　　另外，亦有对自己持有物业日感压力的参与者开始转型做租房平台，为长租公寓导入租客流量，获取服务费。 　　整体来看，目前竞争者主要为风投支持下的创业类公司、房地产开发商/服务商，以及经济型连锁酒店。创业类公司分布广泛，风格多样，但普遍规模较小，多为分布式公寓;房地产行业上市公司依靠自身的存量房及开发优势，可采取自持或整栋开发的方式;经济型连锁酒店本身就具有类似短租性质的酒店运营经验，在租客需求及品牌推广上有独特优势。 　　对于后者，行业参与者们则普遍愿意用消费升级解释服务化、品牌化、连锁化的长租公寓的市场需求，即越来越多的年轻人生长的环境相对优越，不能接受太差的居住体验。 　　“如不愿意牺牲居住品质及生活方式，深圳的租房市场在这一市场上存在供需失衡。”自如的一位业务经理对《财经》记者说，“在全国一线城市，深圳的活跃度仅次于规模更大、人口更多的上海。但与北京、广州比较，拥有大量高素质科技、IT人才的深圳优势明显。” 　　因价格相对缺乏竞争力，越来越多的长租公寓开始将公寓、众创空间及商业综合体合一，为年轻人提供多重服务以降低综合生活成本。《财经》记者走访的福田区几家长租公寓，几乎都把可注册公司作为