房地产法律实城务讲义.ppt

房地产法律实务 李东华 2013.9.4-11.13;;目 录;目 录;目 录;;1.1土地所有权;目 录;1.2 土地使用权;目 录;1.3房屋所有权 （建筑物区分所有权）;问：土地实行私有制好？ 还是公有制好？;2.房地产登记和房地产征收 案例：靖江市龙源特种电器厂诉靖江市国土资源局土地行政处罚纠纷案 原告：靖江市龙源特种电器厂 被告：靖江市国土资源局 2003年11月，原告与靖江市马桥镇靖西村民委员会第六组（以下简称靖西村六组）签订土地征用协议，征用靖西村六组集体所有的建设预留地12.2亩，每亩补偿费用为30481.8元，总补偿费用为371877.96元，同时原告支付靖西村六组上下力资费、运输费1万元（以上费用均已支付）。 嗣后，原告就上述受让的12.2亩土地中的5.562亩办理了土地征用手续。2004年原告在余下的6.638亩土地上建造商品房欲出售，被被告立案查处。 2004年8月30日被告作出行政处罚决定书，认定原告合法征用土地5.562亩，实际占用12.2亩，并在超占土地上建房，系超过批准数量，非法占用集体土地。依据《土地管理法》第76条之规定决定：没收原告在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款2.13万元。 处罚后，原告不服，以被告处罚决定认定事实和适用法律有误，向法院提起行政诉讼。;;;;;;;;问：1、你愿意政府征收你家土地或房屋吗？ 2、怎么理解公共利益？;3.房地产开发制度 案例：张某与解放军某部队预租房屋合同纠纷上诉案 上诉人：张某 被上诉人：解放军某部队 1997年8月29日，解放军某部队与张某签订合同，约定张某投资建设某部队划拨土地上立项的商业大厦。大厦建成后产权归某部队所有，张某租用该大厦12年（从1998年1月1日起至2009年12月31日止），每年交纳租金82万元。合同期满后，张某按照市场价格享有优先承租权。大厦于1998年竣工，某部队取得房屋所有权证并将房屋交付张某承租经营。后因张某拖欠房屋租金，双方签订《处理意见》，约定张某分两次付清拖欠的租金，若在2002年12月 31日前不付清租金，某部队将无条件收回房屋。 《处理意见》签订后，张某未能按约支付拖欠租金。2003年12月25日，某部队向人民法院提起诉讼，请求解除与张某签订的合同，张某支付尚欠的租金。张某提出反诉，请求判令某部队返还建房投资700余万元。 一审判决后，张某不符，提起上诉。; 事实：1、2013年12月25日商业大厦的市场价值为193.73179万元。 2、《中国人民解放军房地产管理条例》1990.4.20 第2条 本条例所称房地产，是指由军队管理、使用的土地、房屋及附 属设施、设备，以及林木等。 第4条 军队房地产的权属统归于军委、总部。其产权产籍由各级后勤 基建营房部门归口管理，按其用途分别由有关业务部门具体负 责使用和管护。 第29条 军队房地产开发经营的主要方式： （1）利用空余房屋或者场地租赁； （2）办理空余房屋出售； （3）军用土地有偿转让、合作经营； （4）与地方换建及合资建房； （5）开办经济实体。 1998年，中共中央、中央军委、国务院“军队武警部队政法机关不再从 事经商活动工作。 ;分析：1、联合建房合同？ 2、房屋租赁合同？ 3、联合建房、房屋租赁合同？ 法律法规： 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条——“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”。 国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金进行税前扣除。 法院判决：1、解除双方当事人签订的合同； 2、某部队返还张某预付租金209.140624万元； 3、张某支付拖欠租金168.428万元。;房地产开发法律： 1、城市房地产管理法（2007年修正）