房地产的基本城知识(必看).pptVIP

房 地 产 的 基 本 知 识;一、土地的概念 土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。 二、土地的特性 1、自然特性 2、经济特性;三、土地用途包括哪些种类？;三产业的划分;四、什么是土地使用权出让？ ;5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ ;六、土地使用权的出让方式有哪些？ ;七、什么是行政划拨用地？;第二节 城市土地经济及房地产经济 ;二、城市房地产经济 1、房地产的概念： 房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。 包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地产物权 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。;2、房地产开发和经营; 3、房地产开发具有多种形式： 根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。 1）、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式： a、综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。 b、土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。 c、房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。 2）、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式： （1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过???。 ; （2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。 （3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司 3）、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式： （1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。 （2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。 （3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要 ;2、房地产的特征：自然特征和经济特征;3、房地产的类型 ：;第三节 房地产价格;第四节 房地产价格的影响因素;二、区域因素;第五节 房地产价格构成;三、房地产价格的构成;第六节 建筑名词解释;12、 建筑面积: 整个建筑每一层加起来的面积总和. 13、实用率(得房率）: 是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积. 14、绿化率: 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比. 15、绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 16、建筑密度，即建筑覆盖率：是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比，通俗说，就是在一土地上除了建筑物外，还有多少的空间能够留出来做绿化，造园林，进行各种生活设施的配套。 17、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层 18、建筑高度：是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。 19、层高: 本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米. 20、净高: 本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.