骏城国际项目概述.doc

国中机构  PAGE 19 【骏城国际】项目策划简报 （康泰佳苑商业部分） 发 展 商：马钢集团康泰置地发展有限公司 行销策划：国中机构 目录  TOC \o "1-1" \u 一、项目介绍  PAGEREF _Toc103424054 \h 3 二、马鞍山概况  PAGEREF _Toc103424055 \h 3 三、区域规划分析  PAGEREF _Toc103424056 \h 5 四、商业房地产市场简析  PAGEREF _Toc103424057 \h 7 五、项目定位  PAGEREF _Toc103424058 \h 8 六、项目运作方向  PAGEREF _Toc103424059 \h 13 七、投资可行分析  PAGEREF _Toc103424060 \h 14 附件一、娱乐新视界图纸  PAGEREF _Toc103424061 \h 16  联络人：计伟鑫 电 话邮 箱：martinji@163.com 上海国中机构 售楼处：徐志远 电 话0555-2232888 骏城国际销售部 一、项目介绍 本案是由马钢集团下的康泰置地发展有限公司开发的第一个市场化房地产项目，项目位于规划中未来市级商业中心区域，西至湖西路，北至花园路，南至阴山路，比邻市政广场和商务区，雄踞未来马鞍山的CBD中心地段，整体规模大，潜在优势明显。项目分为住宅区和商业区两个地块，总规划建筑面积26万平方米，其中住宅区地块紧靠湖西路，商业主要有沿街商业组成，总建筑面积32400平米，西北角有3－4层7000平米的集中商业体； 商业区地块与住宅区相隔一条七八十米的城市绿化带，比邻市政广场和商务区，总建筑面积7.3万平方米，由商业街、酒店公寓和办公组成，其中商业街体量达4万平米，商业街南北长320米左右。 项目从去年开始运作，一期住宅已经开始破土动工，随着售楼处的落成和一期开盘，项目的品牌知名度和未来的升值潜力正在显山露水。 本案目前区域尚处于开发阶段，现实性说服力不足，整体工程打算在两年内完成，届时居住氛围开始形成，市级商业中心初显端倪，对于一个大体量的商业项目要完成整体销售，势必需要有明确的商业定位、市场强势引导和品牌招商落地。 二、马鞍山概况 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏???水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。 马鞍山是20世纪50年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖三区一县。不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了"九山环一湖，翠螺出大江"独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得"国家卫生城市"、"国家园林城市"、"全国十佳绿化城市"、"全国创建文明城市工作先进城市"、"全国科教兴市先进市"称号后，2001年又荣获"中国优秀旅游城市"称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。 南京一小时经济圈 新一轮城市总体规划将城市性质定位为长江中下游地区重要的现代制造业基地和滨江山水园林旅游城市。城市规划布局结构呈带状组团式发展，形成“一主一副两带”的空间结构形态，其中“一主”——主城区，以现状建成区为基础，东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区；“一副”——副城区以当涂县城为基础，结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区；“两带”——产业带和生活带。 2004年全市生产总值达265.09亿元，按可比价格计算，比上年增长19.5%，增幅居全省第一。2004年城市实际居住人口62万人，其中：主城区55万，当涂城关镇7万人。2004年城市居民人均可支配收入达10189元。 雨山路 印山路 九华路路 本案 在先前的几年城市发展中，私营经济早已登台唱戏，如今开始显现实力，其部分私营业主必将成为本案的投资、经营或消费的主力客群。 居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新性提出了更高的要求。 据不完全统计，每年从马鞍山流入南京的消费额高达10亿人民币，这现象已表明现今的马鞍山商业已不能完全满足当地人的购买需求，从而高档次的商业物业也必然奇货可居，成为投资者或经营者的关注对象。 从该建设规划方案看，近几年城市的南扩发展计划已不再是纸上谈兵，开始进入实质性的建设阶段。城市主