迪赛机构2012年苏州永新置地镇湖别墅项目营销全案.ppt

序;寻;遇;留;寻 ——市场之方向;房地产市场发展 ——宏观篇;调控政策回顾;——2012年楼市调控政策不动摇，央行落实差别化信贷，满足首购房家庭需求;三大转折点！！！;入市时机点预判：2013年上半年;寒冬僵局？？？;关于别墅需求量走势预测;宏观市场供需描述;项目区域市场 ——竞争篇;竞争格局;科技城板块;光福板块;产品各项要素评比;产品力对比结论;未来1-2年联排类别墅市场竞争分析;客群定位篇 Customer identification;识.客—目标客群体系—;部分项目客源来源分析;实地调研，采集样本，以下是我们挑选的三个典型客户访谈;;产品建议篇 The Research of Market ;基于这样的宏观环境， 基于这样低迷的房地产市场与竞争环境， 基于这样客户群 ……;小面积、低总价是项目的核心竞争力 突破空间想象，匹配市场及客户的需求！ 我们的观点是： 小还可以更小，???们建议主打小型MINI墅（160-210㎡）;产品与客群的对位;MINI墅户型建议：160㎡左右;MINI墅产品户型推荐理由： 1、花池、阳台、设备平台、入户花园等，建筑面积可“偷”一半； 2、挑空空间，夹层等，建筑面积可“偷”一半； 3、中庭镂空，加屋顶，面积“偷”一倍； 4、阁楼利用，可“偷”阁楼部分； 5、推土，抬高地下室，建筑面积不增加，增加使用的舒适度； 6、露台加屋顶的综合改造，增加室内面积空间。;千百年来，中国人居住的是建筑， 比建筑更重要的是环境，比环境更重要的，是意境……;立面建议;上海万科第五园;上海九间堂;重庆龙湖睿城;万科长风别墅;无论是上海的第五园、九间堂还是苏州的本岸、平门府、万科长风，在注重传统的同时都会渗入现代的元素…… 从市场案例分析： 我们认为当今市场上接受范围较广的中式别墅的风格主要集中在 现代中式;本案外立面风格建议：现代中式;现代中式方向;现代中式 个性化处理;门口的仪式感，及锁件的应用， 透着古老的中国情节 独特的铁艺图形;绿野仙踪：遇见一个艺术的实践者;重庆龙湖总部，与景观部座谈！;山不在高，贵有层次;龙湖 睿城 ;龙湖 睿城;花的运用对景的处理;硬景与小品;龙湖睿城的硬墙的软化处理;曲径通幽的宅间绿化小品;样板区景观体验;刚刚走过硝烟弥漫的战场，通过璞墅的销售使我更加懂得了卖一所房子，像爱上一个人，最让人心动的是—— 一见钟情;会所式销售中心体验 ;;售楼会所风格 ——中式与现化风格混搭，感受文化与品味;在样板区开放时，主题园林造景手法，往往能在第一眼时就打动客户。竹为中式造园比不可少的植物，从西南到东南，在不同的项目中都有尝试。;红梅与翠竹相映，使得整个样板区生动而明媚。;水景为点睛之笔，销售中心后驳岸与大面积水景及小范围水景的处理，开阔灵动。;阳台、露台 鸟语花香;前庭后院，清墙白瓦，在午后阳光的斑斓中舒心惬意 ;;样板房风格建议 ;样板房风格建议之一 新中式——;新中式风格——;新中式风格——;新中式风格——;新中式风格——;新中式风格——;新中式风格——;样板房风格建议之一 ——传统中式;传统中式风格——;传统中式风格——;传统中式风格——;样板房风格建议之一 ——现代风格;传统中式风格——;现代风格——;功能地下室;;本案着重解决的肆大问题： 壹、如何树立泛镇湖区首选别墅形象？ 贰、如何最大程度挖掘地缘文化、产品优势，塑造项目品牌个性？ 叁、如何低成本、高回报的营销？ 肆、如何突破本土区域之外的客户购买？;观.己—作品价值体系—;品牌永新;地灵镇湖;承创项目;价值壹.物业服务 相对于自建房、本案安保、物业服务是镇湖买家最看重的隐形价值，是促成购买的主因之一。;致璞逸品;洞察本案;达.观;识.客—目标客群体系—;客户组成;主客描述 显而易见的阶层——镇湖仕商 本地刺绣商； 镇湖公务员；;阶层洞悉 壹.刺绣情结 对于他们而言，刺绣是一个永恒的主题，他们生长在有着千年历史的镇湖，而镇湖又是被刺绣定义和滋养的土壤。 贰.人文情结 镇湖的人文艺术气息，让他们有着其他镇区人少有的艺术气质，与文化品位。 叁.故土情结 他们的产业，他们的父老，他们的友朋，他们数十年扎根生发的所有故事，都与镇湖这片土地息息相关，不弃不离。; 对于传统习俗与文化与镇湖有强烈的认同感； 价格敏感度中等，但对“贵得其所”的含义理解透彻，希望获得较高的附加值;宾客描述 ——发现西太湖潜力的商人 .往来镇湖的商人、私企业主； .走出去的镇湖刺绣商； .中意西太湖价值的苏州及外地人；;阶层洞悉 自然情结 太湖、湿地、无污染、空气清新，超然的自然环境，加之镇湖散漫的生