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草案 流程描述 Page  PAGE 7 万科企业股份有限公司 公司万科企业股份有限公司（深圳万科）流程投资子流程项目获取子流程参考号#SZ-IN-B 修正日期 制作人复核人19/09/07庄剑文流程总述 本流程适用于除公司并购外的所有新项目。本流程描述了新项目发展（公开土地获取、交易鉴证）方案在审批与执行、职责划分等环节的控制，实施这些控制的目的是为了保证集团投资策略在区域和深圳公司的贯彻落实，以获取更多新项目，提高新项目决策和运营效率，有效控制相应的投资风险。 业务及相关系统介绍 新项目发展决策工作必须上报集团新项目决策平台进行管理。 组织结构 本流程主要涉及组织机构： 深圳公司项目发展部及其他各专业部门，负责搜集项目信息编制立项报告、可行性研究报告、参加招拍挂等获取行动； 区域新项目决策小组、集团运营线各部门对项目进行立项以及决策评审； 集团资金管理中心：项目地价款支付的审批、办理付款。 流程描述 2.1 新项目初始信息及立项管理 2.2项目可行性研究及决策管理 2.3项目获取管理 2.4付款及入账 2.5项目跟进评估 2.6管理费收入 2.1新项目初始信息及立项管理 深圳公司的项目发展部获得项目土地供应信息后，组织各专业部门及深圳公司主管项目发展的负责人现场踏勘，进行土地属性调查；针对项目地块进行基础信息收集及研究，重点收集项目配套设施、交通条件、环境景观条件、城市角色的信息，并将信息内容在《城市地图》的工作内容中体现；深圳公司总经理利用项目发展部所收集的基本信息分析该项目对于公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，完成对项目的初步筛选。初步筛选通过后，深圳公司项目发展部填写《项目意向信息通报表》 IN-b–1 ，并上传至集团新项目决策平台，供区域本部、集团公司运营线（含企划部、资金管理中心、财务管理部）对项目信息进行了解[一线公司负责人分析项目的战略意义完成项目初选，一线公司项目发展部门填写《项目意向信息通报表》并上传至新项目决策平台] （控制活动编号： IN-B-1）；初步筛选未通过的项目，深圳公司项目发展部将相关的土地信息归档至土地信息库，以做备查。 深圳公司项目发展部负责牵头，组织本公司营销管理部、万创公司、成本管理部、财务管理部等部门进行土地属性、市场、产品、经济效益进行初步分析。具体工作内容为：项目发展部进行土地属性初步评估，包括考虑城市角色、配套设施（体现城市地图效果）、交通条件、环境景观条件等土地属性因子；营销管理部根据土地属性完成市场分析；万创公司进行设计用地分析；财务管理部在项目立项前提出初步的现金流量测算及项目资金解决方案，并与集团资金管理中心及时沟通。 深圳公司项目发展部根据前述各部门的工作成果，并根据《立项报告编制指引》编制《项目立项报告》 IN-b–2 ，《项目立项报告》提交新项目决策平台并经深圳公司总经理审核同意。 [一线公司项目发展部门汇总各专业部门工作编制《项目立项报告》，提交至新项目决策平台,并经一线公司负责人审核同意]（控制活动编号： IN-B-2）。深圳区域综合管理部根据《立项报告编制指引》审核深圳公司上报的立项报告是否符合要求，如果《项目立项报告》不符合要求深圳区域综合管理部通知深圳公司项目发展部进行修改，调整合格后再安排项目立项评审。项目立项评审获得通过后，深圳区域综合管理部出具《区域新项目投资评审结果/意见》 IN-b–3 [深圳区域、北京区域和上海区域项目由区域本部进行立项评审，出具《区域新项目评审结果/意见》]（控制活动编号： IN-B-3）； [成都、武汉等单列城市项目由集团总部进行立项评审，形成《立项会会议纪要》，集团运营线主管副总综合各专业部门评审意见，确定项目立项]（控制活动编号： IN-B-4）。（N/A 深圳公司属于深圳区域，非单列城市，不适用本项） 对于深圳公司需要签署合作意向书的项目，只有通过集团新项目决策平台，经集团财务管理部、集团资金中心和集团企划部审查通过后，才可签署《合作意向书》 IN-b–4 [对外投资业务需要签订合作意向书的，需要经集团运营线联合审查通过后才能签署]（控制活动编号： IN-B-5）。 意向书是双方通过接洽达成合作的初步意愿，为进一步洽谈具体合作条件并确定合作关系而签署的文件，意向书的基本内容是：表达双方均有合作意愿但不涉及具体合作条件；约定双方在一定的期限内进行排他性合作洽谈，期限内达成一致，则签署合作协议，期限内未达成一致，则合作洽谈终止。 2.2项目可行性研究及决策管理 对于通过立项的项目，深圳公司项目发展部组织协调深圳公司各专业部门（包含营销管理部、万创公司、工程管