台湾租税及投资法令要闻.PDF

臺灣租稅及投資法令要聞 2016年4月 營業人銷售房地，若出售房屋產生虧損，易遭調整房屋售價並補徵營業稅、 所得稅 法理上，土地及房屋在法律上為不同之權利客體，然民間交易習慣上，經常是房地合併計算單一 價格，惟由於現行稅法規定銷售土地免徵營業稅及所得稅(舊制部分)，以致部分營業人銷售房屋 時之價格偏低。 依據營業稅法第 17 條及同法施行細則第 25 條規定，營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞 務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額，調整補徵營業稅。 實務上，營業人若銷售房地經查核後發現有房屋銷售價格偏低，或房地比例異常情事，且該營業 人無法說明其原因及提供相關證據時，稽徵機關將依時價調整銷售額並依法補徵營業稅及所得 稅。 資誠觀察： 雖房地合一課徵所得稅已上路，惟房屋及土地之營業稅課徵規定不同，且所得稅尚有適用舊制之 情形，故仍需拆分房地比。假設甲公司出售所得稅適用舊制之房地，總價為 2,000 萬元，依據 不同房屋及土地拆分比例計算之營業稅及所得稅，將產生不同之應納稅額。釋例如下： 出售 自行申報 稅局核定(註) 客體 售價 成本 營業稅 所得稅 售價 成本 營業稅 所得稅 房屋 200 萬 300 萬 10 萬 - 400 萬 300 萬 19 萬 17 萬 土地 1,800 萬 500 萬 - - 1,600 萬 500 萬 - - 總計 2,000 萬 800 萬 10 萬 2,000 萬 800 萬 19 萬 17 萬 註：稅局判定房屋時價之來源可能為買方申辦貸款時銀行評定之房屋價格、賣方於申報營利事業所得稅時 檢附財產目錄計算之未折減餘額、報章雜誌所載市場價格等。 綜上所述，即使甲公司已於買賣合約書中分別載明房屋及土地之價款，但出售房屋產生虧損，稅 局仍可能依查得之時價調整房屋銷售價格，並要求甲公司補繳營業稅 9 萬元及所得稅 17 萬元， 故營業人在區分房地價格時，應有明確客觀之相關證明文件予以佐證。 1 PwC Contacts: 姓名 職稱 電話 E-mail 公司所得稅及間接稅 郭宗銘 執業會計師 886-2-2729-5226 Howard.Kuo@ 林東翹 執業會計師 886-2-2729-5980 Tony.Lin@ 許祺昌 執業會計師 886-2-2729-5212 Jason.C.Hsu@ 范書華 執業會計師 886-2-2729-6077 Rosamund.Fan@ 黃文利 執業會計師 886-2-2729-6061 Jack.Hwang@ 洪連盛 執業會計師 886-2-2729-5008 Sam.Hung@ 周莉莉 執業會計師 886-2-2729-6566 Li-Li.Chou@ 國際稅務諮詢服務 謝淑美 執業會計師 886-2-2729-5809 Elaine.Hsieh@ 邱文敏 執 行 董 事 886-2-2729-6019 Wendy.Chiu@ 段士良 執業會計師 886-2-2729-5995 Patrick.Tuan@ 移轉訂價 徐麗珍 執業會計師 886-2-2729-6207