开业前的商业管理工作教程.pptx

购物中心--开业前的商业管理工作; 商业管理工作不是在商业物业建成以后的简单接管和经营，而是从商业地产项目的策划开始，就要进入自己的角色，这在自营模式中表现的更为突出。即使是委托模式的商业管理公司，事实上也需要全程介入。商业管理在商业地产开发过程中的工作，如果以购物中心或者城市综合体的开业为标志，可以分为开业前的介入阶段和开业后的运营管理阶段。各个阶段又有不同的工作节点和内容。本章讲述前期介入阶段的主要工作。这个阶段商业管理公司的主要工作分为四个主要时间节点： 一、项目的前期参与阶段； 二、招商阶段； 三、商户进场阶段； 四、准备开业阶段； ;6.1 项目的前期参与工作;6.1.1 商业管理公司必须在项目前期就参与决策 我们首先假定商业管理公司对所要经营的商业物业，不是基于一种偶然的被委托，而是由于它的品牌影响力，在项目开发之前就已经确定了与业主的合作关系。在这种理想状态下，商管公司必须参与项目的前期决策，而不管商管公司是与开发商有关联的子公司还是纯粹的无关联的独立主体。如果商管公司只是在项目开始以后的介入，那么，前期的决策参与只能由开发商组织具有商业经营管理的专家充当商管公司的角色进行参与。从本质上讲，它们的工作也应该是理想状态下商管公司的工作。所以，我们对商业管理公司的前期参与的论述，就排除了间或因素，而是一种必然要求。 ;商业管理公司在项目前期的参与，其必要性在于： 一、商业管理工作是商业物业的价值实现者，它的前期参与程度，决定了后期价值实现的程度。一个对产品从其定位开始就熟知的经营者，一定会比偶然的介入者更容易取得成功。商管公司对商业物业的本质定义，就是把商业物业当作一种产品，因而它的开发一定要符合市场需求和具有市场潜力。 二、商业管理公司比商业地产开发商更了解市场的需求，也就是更了解商业规律，它们的参与，可以减少开发的机会成本，降低投资风险； 三、商业管理公司更了解业界大势，更了解区域的商圈行情，它们的参与，可以使项目的定位更加符合实际； 四、商业管理公司熟悉商户的需求，了解顾客的需要，它们的意见在很大程度上，是商户和顾客的需求综合，商业物业的开发满足了这些需求，为后期的租赁工作和运营管理打下了良好的基础。一个不顾市场需要而立足于开发商的需要的商业物业，必定要失败。这在商业地产界已经被证明。 ; 五、建筑体的整体设计是否具有代表商业趋势的特征，商业格局是否符合商家的需要，整个物业的房产技术条件是否满足后期的经营与管理，工程质量是否满足可须持发展的要求等等，都是商业管理公司在这个时期关注的重点，而这些重点其实也是商业物业最终能否获取开发商所期待的利润回报的关节点。因而，商管公司的意见，可以有效地在前期规划与设计阶段实现，从而减少了后期的整改成本。 六、商管公司的决策参与，还可以从商业角度給其他环节以参考，从而避免在开发阶段或者后期运营的无意义改造。 概括起来，商业管理公司的前期参与，意义表现在：使商业物业更加符合市场规律；降低开发商的投资风险；有利于前期招商和后期经营管理； ;6.1.2 前期参与阶段的工作要点 （一）基于未来客流以及潜在消费支撑能力的市场调查工作 项目考察与市场调研的内容包括：项目所在城市经济发展状况、人口分布与消费水平、商圈分布与发展状况、竞争对手经营状况、当地人力资源状况、物业管理状况、能源供应状况、租金水平、商品品类结构与资源、城市交通状况等方面的基础信息、数据和分析建议。 　　市场调查是商业管理公司在项目前期的一项极其重要工作，它可以是商业管理公司独立完成，也可与开发商一道完成。市调报告既对项目的可行性和整体定位有参考意义，对商业管理的招商规划也有不可替代的作用。市调报告要尽可能保证真实、准确、科学。市调工作近期看似是为项目的开发而作，其实它隐藏的背后意义是对商业物业未来的客流以及消费潜力的评估。项目的可行性，也要基于这种评估。 ;（二）基于项目可行性的参与论证工作 市调报告完成以后，管理公司要依据考察与调研参与对新项目开发模式、主力业态组合、商业定位、交通组织、客流动线等的研究论证，提出意见和建议。开发商根据这些建议对项目进行综合体决策。 ;（三）基于商业整体需要的规划设计建议 在规划方案深化、施工图初步设计、施工图设计等阶段，商业管理公司要从未来商业的整体需要出发，尤其从即将开始的租赁工作出发，对项目的规划、设计方案提出要求和建议。这些要求和建议，是基于实际的市场调查结果和在实践中形成的商业经验，以及考虑到未来的运营管理需要。 1、对主力店的业态和步行街商铺进行规划，明确提出商铺所需要的房产技术条