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关于处理商品房买卖合同纠纷案 应注意的几个问题的意见 在过去几年中，本会受理的各种类型的民商事案件中，在数量上居第一位的是商品房买卖合同纠纷。因此，正确处理商品房买卖合同纠纷案件，对于维护商品房买卖市场秩序、促进房地产业健康发展、公平保护双方当事人的合法权益，提高本会的社会声誉，都具有重要的意义。 近段时间，本会在总结近几年办理商品房买卖合同案件的经验教训基础上，经研究讨论，形成了《关于处理商品房买卖合同纠纷案应注意的几个问题的意见》，供仲裁庭裁决此类案件时参考。本意见未涉及的商品房买卖合同中的其他纠纷，按最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和国家的其他法律、法规办理。 一、关于逾期交房的违约金问题 （一）出卖人在房地产竣工验收合格之前交付房屋，买受人尚未入住的。 出卖人在未取得房地产竣工验收合格证书的情况下将房屋交付买受人使用，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项和第三十八条的规定，其交付行为无效，买受人有权拒绝入住。仲裁庭应当支持买受人依据《商品房买卖合同》提出的要求出卖人支付逾期交房违约金和赔偿损失的仲裁请求。 出卖人提出合同约定的逾期交房违约金过分高于买受人实际损失，要求仲裁庭适当减少的。仲裁庭应参照有关部门规定的指导租金标准和实际租金或其它损失的情况，以约定的违约金数额是否超过损失的30%为标准，适当予以调整，其法律依据为《合同法》114条。出卖人未提出上述请求的，依合同裁决。 买受人以约定的违约金数额过分低于因出卖人违约造成的实际损失为由，请求增加的。仲裁庭应在查明事实的基础上，参照有关部门规定的指导租金或实际租金的情况，以实际损失确定其违约金额。买受人未提出上述请求的，依合同裁决。 （二）出卖人在房地产竣工验收之前交付房屋，买受人接受房屋并实际入住的。 出卖人在房地产竣工验收之前交付房屋，买受人接受房屋并实际入住，只要房屋通过了主体质量验收、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收，符合人身、财产安全的基??入住条件，仲裁庭应依据《合同法》第七十七条规定认定双方当事人协商一致，变更了房屋原交付条件的约定，不再支持其提出的房屋交付后的“逾期交房违约金”，但在房屋交付前的违约金应当支持。 出卖人实际交付的房屋未能通过主体质量、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收的，属违法交付，仲裁庭应依据《合同法》第一百二十条的规定，裁决双方各自承担相应的责任。即出卖人承担逾期交房违约责任，买受人扣除相应的房屋使用费。 处理这个问题应注意两点：一是买受人以出卖人违法交付为由请求解除合同，仲裁庭在查实后认为符合合同约定解除条件的，应当予以支持。如果买受人对房屋进行了装修，买受人既请求解除合同，又请求支付逾期交房违约金和赔偿装修损失的，仲裁庭应查实违约金是否足以弥补买受人的损失，违约金大于损失的，不再支持装修损失残值；违约金小于装修损失残值的，应予以补足。二是对于违法交付的房屋买受人不请求解除合同，只要求支付违约金的，仲裁庭可以本着不告不理的原则，只依法支持违约金，而不能行使合同的解除权，但在仲裁庭意见部分应明确指出此属违法无效的交付。 （三）在出卖人逾期交房，买受人逾期付款的，应如何裁决双方的责任。 1、在买受人没有足额支付购房款的情况下，要求出卖人承担逾期交房违约责任的，仲裁庭应注意查明双方当事人履行合同义务的先后顺序。如果依照合同约定，买受人的付款义务在先，出卖人的交房义务在后，仲裁庭应驳回买受人的仲裁请求。如果出卖人的交房义务在前，买受人的付款义务在后的，仲裁庭应裁决出卖人承担相应的违约责任。其法律依据为：《合同法》第67条。 2、虽然买受人没有足额支付购房款，但买受人有确切证据证明出卖人有丧失或可能丧失履行交房义务能力的情形，即使买受人有先履行付款的义务，仲裁庭亦不宜裁决买受人承担逾期付款的违约责任。如果出卖人违反合同约定逾期交房，仍应承担违约责任。其法律依据为《合同法》第68条、第107条。 （四）关于逾期交房应以什么标准确定其违约金的问题。 1、当事人在购房合同中约定：出卖人逾期交房未超过30天的，应以房款总额的日万分之五支付违约金；超过30天的，应以房款总额的日万分之三支付违约金。在处理逾期交房案件时，仲裁庭应统一按照日万分之三的标准进行理解和处理，不宜前30天按日万分之五进行处理，30天以后的再按日万分之三进行处理，更不能全部按日万分之五处理。 2、当事人在购房合同主合同部分约定：出卖人逾期交房的应以房款总额的日万分之三（五）支付违约金；在补充合同中又约定：……应以房款总额的万分之三（五、一）支付违约金……。因逾期交房给买受人造成损失的，还应当赔偿损失。对于这样相互矛盾的约定，仲裁庭应当遵循后约定优于前约定的原则进行处理。但需注意的是，如果买受人没有在仲裁请求中主张