2010年9月北京润枫领尚营销策划报告.pptVIP

;目录;项目区位;项目四至;项目现状;交通条件;周边环境;周边环境;项目商品房部分为19栋9-18 层之间的板楼，共1940套，建筑面积190031.41㎡ ； 本案90㎡以下的户型占70%，90㎡以上产品占30%； 除商品房之外，本案还配建一栋公租房，共483套，建筑面积29008.59㎡。;产品分布篇;户型配比;产品线及组合形式丰富多样，一居、两居满足刚需户型，舒适性三居及四 居产品满足升级改善性需求； 户型实用合理，舒适宜居，个别房通过调整后具备较高的产品附加值； 项目整体为现代简约托斯卡纳的风格，外挂石材等处理彰显典雅尊贵的品质 项目两侧的代征绿地、以及对商业会所的统筹规划将进一步提升项目附加值， 确保了整体品质。;目录;市场现状;区域状况分析;;项目区位：东南五环和京津塘高速路，距CBD核心——国贸桥车程12公里； 项目总体量：50万平米，3000户； 产品形式：花园洋房、普宅 户型区间：70-80平米两居，120-160平米三局，200平米以上叠拼及花园洋房 交房标准：毛坯; 产品价值分析: 金色漫香林区位好，规划居住密度低，普通住宅与别墅产品组合开发，属于目前同区域内高品质住宅项目；园林景观作为典范为人称道，市场认可程度较高。新策之前销售业绩较好，新政之后连续2个月近乎零成交。 值得指出的是，该项目产品线较为丰富，从60㎡的一居至200㎡以上的花园洋房、别墅均有。 注：价格折线图上所反映的波段变化主要是由产品的差异度引起，而非“降价”所致。;项目区位：东南五环五方桥东南1公里 项目总体量：80万平米，5000户； 产品形式：普通住宅 户型区间：85-88平米2居，150-160平米3居，200平米4居 交房标准：精装（1500元/㎡）; 产品价值分析:(重点写） 富力又一城位置较好，是富力品牌地产开发的大型社区，品牌效应为项目增值不少，整盘体量大，开发周期长，产品设计与本案类似，园林、配套等方面又具备较高的品质。是本案最强的竞争对手。 为了应对‘新政’后的市场波动，该项目针对86㎡的两居户型推出了特价房，保证了消化速度，作为本区域住宅类产品唯一一个热卖项目。;项目区位：东南五环五方桥东南1公里 项目总体量：33万平米，2800户； 产品形式：叠拼、洋房； 户型区间：三居：160-190平米；别墅：230-290平米 交房标准：毛坯; 产品价值分析: 海棠公社项目位置较好，但产品定位及规划为中高端别墅类项目，与本案无太大竞争关系，但大户型三居产品需要加以关注。;项目区位：京通快速会村桥南约800米 项目总体量：130万平米，9000户； 建筑形式：普宅、花园洋房 户型区间：一居 63-67平米,二居 72-89平米,三居 88-143平米 交房标准：毛坯; 产品价值分析: 远洋一方区位成熟，交通便利，是远洋品牌地产开发的超大型社区，小区居住密度1.7，整盘体量百万余平米，辅以完善的配套设施，是区域内有较高知名度的在售住宅项目。;项目区位：亦庄马驹桥南； 项目总体量：25万平米，2000户； 产品形式：公寓、花园洋房； 户型区间：二居 92平方米 三居 140平方米 交房标准：毛坯；; 产品价值分析: 香雪兰溪为马驹桥区位代表的典型项目，产品主要为90㎡左右的两居、140㎡的三居，项目规划设计一般，单价不高，有一定特定认可人群。由于项目位置在六环以外，新政影响下， 个别竞争项目价格下调，较大影响项目市场价值，所以大势不好的状态下也处于滞销状态。;项目区位：马驹桥金桥中路； 项目总体量：61万平米，4000户； 建筑形式：公寓； 户型区间：101-148㎡，LOFT 交房标准：精装；; 产品价值分析: 合生世界村为马驹桥区位代表的又一典型项目，品牌地产开发体量大，开发周期长，属于商住公寓项目，规划设计及社区配套相对占优势。在‘新政’后通过价格的调整保证了一定的销售速度，目前与新浪乐居合作推出了团购优惠活动，优惠力度大，促使近期顺利销售的主要原因。;竞品项目6-7月成交数值;根据以上综合分析： 市场严重受新政影响，随着政府调控力度的不断加强，后半年市场不容乐观。 在同一市场环境下，同样是刚需住宅项目，采取（低价）积极价格策略的项目，逆市而起取得了较好的销售业绩。 周边竞品项目普遍销售率在80%以上，区域内供应竞争相对小一些。 本案计划年底入市，规划及产品设计，高性价比，包括品牌都很具竞争力，低价格上市是截获竞品客流，从而促成热销迅速回笼资金的主要手段。 在目前的市场环境下，开盘实现较为快速的去化速度，在实现快速现金回笼的同时营造热销口碑、增强市场认知度，是本案前期推售的重要思想。;目录;项目分期：分三期开发 占地面