2011年5月10日成都东方明珠前期策划报告全.ppt

成都东方明珠前期策划报告 筑波行(成都)/2011-5-10(汇报);项目地块解构 ;1、项目区域属性研究;商业中心;位于平安县城东临享堂路、南邻南环路，北临平安大道，连接河湟路，西临民和路连接新平大道，距离城市中心仅5分钟，交通通达性强。;项目视点： 交通到达率良好，具备自住投资的多种可能，但通勤率不高； 规划中的公共交通具有一定价值提升。;经济运行态势良好，工业快速提升，全面拉动经济发展实现生产总值95379万元，同比增长15.9% 全县工业企业累计完成工业总产值136807.6万元，同比增长60.6%。 ;房地产开发投资17337万元，比上年增长88.79%。 完成全社会固定资产投资91454万元，同比增长30.06% 固定资产投资增势强劲，房地产开发涨势凶猛;居民收支快速增长，消费品市场活力不减 城镇居民人均可支配收入6384.2元，比去年同期增长13.06％； ;农业经济平衡运行，农民收入呈上升增长趋势 上半年全县完成农业总产值9700.05万元，同比增长5.59％，增加值5444万元，同比增长5.29％ ;区域具有良好的发展潜力 区域具有打造高端品质住宅/商业的条件 公共交通处于远景阶段，主要以其规划作为愿景 区域经济发展潜力巨大，市场有消费需求前景;1、项目区域属性研究;项目占地120亩，用地面积8万平米，容积率2.88，建筑密度21%，规划区域内包括部分临街商业，幼儿园。经济适用房3%，拆迁返还面积3.5万平米。;地块现有拆迁建筑;地块形状有高差呈不规划的四边形，地块南端边界线为不规整的曲线, 地块内缺乏自然资源，项目环境品质只能通过人为打造 地块多种物业搭配的特性要求项目合理解决物业间的关系 项目内有大量的拆迁建筑物，南环有高压电网，对本项目有一定的影响;外部环境资源有限，高压电、南环路的通车，存在一定噪音，周边居住氛围，对未来生活的舒适度存在一定影响。;S（优势） 1.政府行政办公区域，城市重点发展板块 2.平安大道、南村在市民心目中有非常高的认知度 3.周边有平安一中，教育资源优良 4.距石林园公园直线距离150米左右，资源优势 5.地形有高差，宜景观绿化打造，形成错落有致 6.建筑密度较低，有更多的土地便于绿化的打造。;发挥优势 抢占机会;项目纵深，可通过规划提升住宅环境 区域呈上升发展趋势，市场品质需求将逐渐提升 自有商业配套与周边配套提供配套支撑 生态宜居城市规划将提升区域居住条件 周边规划以行政办公居住为主;1、项目区域属性研究;“平安古驿站，现代宜居城” 打造东部次中心“工业与商务花园城市” 十二五规划：以现代工业和高端生产性服务业（以物流业为核心）立市的产业发展格局。;;1、宏观政策分析;2011年楼市调控的主基调：国“八条” 主要以限字令为主 限购、限贷、限价;客户类型;中央银行连续7次加息，扼止通胀和房产泡沫;1、宏观政策分析;2.1 房地产发展历程;城东;东、西、板块是房地产市场发展的热点区域，在售项目多、体量大，竞争激烈;区位;房产交易价格呈上涨趋势，价格自2009年起持续上涨， 涨幅相对不高，涨幅最为明显的是2011年，均价创新高为2800元/㎡。 外来开发商入市，带动整体价格有较大增幅，这一趋势在10-2011年反应明显。 预计未来更多外来开发商的入市，将进一步提升产品质量和房地产营销运作水平，进而带动整体市场价格的上扬。;城东片区占据2011年平安县市场供应的一半江山, 本案身在其中，如何应战？;区域市场整体供销呈上升趋势，呈低速消化的态势；销售去化率较低，年均销售面积20-25万㎡;产品形态;2900元/㎡;60万;元/平米;面积;3.3 户型优劣研判;东郡丽都;销售迟缓户型 面积大、套二面积不符合当地消费需求;热销户型 户型设计合理，全板式建筑， 南北通透;全框架板式高层，户型布局合理实用方正，每户客厅均带景观大阳台，主卧均带飘窗设计;☆ 城东市场放量大，是房地产开发主战场，电梯公寓市场放量高峰区域； ☆ 市场以中高层电梯为主，多层为辅，多层受追捧，电梯公寓竞争激烈； ☆ 市场总价以25-40万中小户型是市场的主力需求； ☆ 价位分段特征不明显，均价在2500-2800元/平米之间混战； ☆ 户型供应以二、三房为主，面积集中在90-125㎡之间； ☆ 90 ㎡以下小户型市场空白点；大户型多、中小户型少、产品同质化严重； ☆ 90－120平米区间房源走量最好，套三房源多以经济性100－115㎡走量最优； ☆ 随着国家的宏观调控和消费市场需求，主力户型面积区段有减小的趋势； ☆本区域楼盘整体销售周期较长。 ;本项目将同时面临板块内竞争和板块之间竞争： 板块之间竞争，我项目所在板块劣于中心城区、109沿线城北片区 板块内竞争主要来自我项目与金阳光如意城、东郡