物业经营管理(课件.pptVIP

物业经营管理;应试有关问题;应试有关问题;应试有关问题;第一章 物业经营管理论述;第一节 物业经营管理的概念;3、物业经营管理活动的内容 （掌握） 既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 二、物业经营管理活动的管理对象 （要点说明） （一）写字楼（自用、出租、自用出租复合型； 写字楼分类考虑的12个因素） （二）零售商业物业（分类6种类型） （三）出租型别墅或公寓 别墅：独栋、联排、叠拼、叠加、双拼、空中别墅 公寓：复式公寓、花园公寓、单间公寓 （四）工业物业（工业、高新技术产业、研究与发展用房） ;（五）酒店和休闲娱乐设施 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。 酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。 酒店与休闲娱乐设施的差别： 1、服务对象不同 2、地理位置不同 3、服务内容不同 4、建筑设计和装潢风格不同;三、物业经营管理服务的目标 （要点说明）; 第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次 （掌握）  第一个层次：物业管理和设施管理以运行管理为主 第二个层次：房地产资产管理 第三个层次：房地产组合投资管理 第二个层次和第三个层次以策略性管理为主二、物业经营管理不同层次之间的关系 （掌握）  *物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。 *物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。 *资产管理通常不在现场，一般负责几处不同的物业。资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业。有权决定物业管理企业提出的更新改造计划。; 房地产组合投资管理公司是以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。 监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策；现金的管理、客户报告等。 具体的内容可见教材P11的表1-1;三、物业经营管理中的战略性工作内容 （熟悉） （一）确定战略 （二）确定标准 （三）构建信息基础 （四）决策分析 （五）进行资产组合 四、物业经营管理的常规工作内容 （熟悉） （一）常规工作内容概述 （二）现金流和成本管理（支出的分配、费用和成本、租金、服务费） （三）日常维修和维护 （四）未来维修和维护 （五）设施设备管理 （六）物业保险管理 ;第二章 房地产投资及其区位选择;第一节 房地产投资;三、房地产投资的特性 （掌握）;四、房地产投资的利弊 （熟悉） （一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平。 2、能够得到税收方面的好处。 3、易于获得金融机构的支持。 4、能抵消通货膨胀的影响。 5、提高投资者的资信等级。 （二）房地产投资之弊 1、流动性差。 2、投资数额巨大。 3、投资回收期较长。 4、需要专门的知识和经验。 ;第二节 房地产投资的风险;二、系统风险 （熟悉） （一）通货膨胀风险 （五）利率风险 （二）市场供求风险 （六）政策风险 （三）周期风险 （七）政治风险 （四）变现风险 （八）或然损失风险 三、个别风险 （熟悉） （一）收益现金流风险 （四）比较风险 （二）未来经营费用风险 （五）时间风险 （三）资本价值风险 （六）持有期风险 四、风险对房地产投资决策的影响 1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2、根据风险管理的能力选择投资方向 3、根据风险周期变化特点把握投资时机;第三节 房地产投资区位的选择;第三章 房地产投资分析技术;第一节 投资分析的基本概念;四、房地产置业投资的现金流量;第二节 现值与现值计算;二、利息与利率 （掌握） 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 将一笔资金存入银行，这笔资金成为本金。 （一）利息（In） Fn=P+In 本利和 本金 利息 （二