2012年5月康瑞江西余干标杆级复合地产的营销报告.ppt

暨傲祺投资余干项目定位报告;;开发目标与模式;宏观分析; 余干县是江西省上饶市所辖的一个县。位于江西省东北部，东与万年接壤，西连南昌、进贤，南与余江、东乡毗邻，北邻鄱阳、都昌县。 余干县湖泊众多，港汊纵横。陆路距南昌90公里，景德镇市120公里，鹰潭68公里，位于三市之中；向东至上饶市167公里。 全县国土面积2330平方公里，全县辖8个镇、14个乡，总人口100万人，其中农业人口71.6万人。其中玉亭镇（本地块所在）　面积：61.8k㎡，人口：107085人。 ;城市属性：农业重镇，环鄱阳湖城市圈中心;发展规划;县城GDP排名;县城产业结构;县城产业结构;人均收入;余干县居民存款;上饶人均支出;产业发展：;3; 余干县在近几年房地产发展非常迅速，并且有开发商已经在当地长期经营了多个项目，公司品牌及口碑较好，目前环城东路（新汽车站周边）开发的较为集中，项目品质感日益增强，这在一定程度上对我们项目后期入市造成压力。 但目前当地市场并不成熟，当地普通百姓不具备较强的商品房意识。 ;目前当地市场均价（表价）;实际成交均价以、销量、存量;余干热销楼盘分布图;达江·中央城;达江·中央城;鼎鑫豪苑;鼎鑫豪苑;皇廷国际;皇廷国际;加州阳光;加州阳光;建亨·上城;建亨·上城;锦绣前程;锦绣前程;馨港家园;馨港家园;沙窝小区（此项目为当地老百姓自建商品房，仅作价格以及户型比参考）;沙窝小区;盛世商城和园小区;世和城市花园;紫阳府邸;紫阳府邸;剑桥春天;剑桥春天;竞品比较分析;竞品比较分析;小结;;民调统计---客户年龄段划分、目前居住状况;民调统计---购房动机、主观商品房价格;民调统计---喜欢物业形态、有无私家车;民调统计---置业客户对房屋要求的关注度;民调统计---了解房地产信息渠道;客户对于本案地块第一感觉;民调统计---客户对车库需求、对商铺面积需求;民调统计---客户对于商铺楼层需求、商铺购买动机;;;客户研判引导;命题阐述;客户定位;客户定位;客户定位;客户定位;;引导语;区域属性：县城新城，政府目前重点规划区域;区域属性：余干新城“第一排”，前景良好;地块属性：中型体量，较高容积率，有地块特色资源和 部分服务性用地;A-1地块： 地块面积69051.6㎡，容积率≤3.2，建筑密度≤30%，绿化率≥35%，建筑限高80m；其中需建设一个四星级酒店，建筑面积26666.7㎡；住宅用地使用年限70年；商服使用年限40年。该地块住宅/商业总建筑面积186831.74㎡，楼面地价约589元/㎡。 A-2地块： 地块面积56063.5㎡，容积率≤3.2，建筑密度≤38%，绿化率≥35%，建筑限高60m；住宅用地使用年限70年；商服使用年限40年。该地块住宅/商业总建筑面积179403.2㎡，楼面地价约1120元/㎡。;地块现状：原有农田为主，辅有水系资源及树木;;项目界定：中型体量，较高容积率，有地块特色资源的城市复合地产;产品定位原则;产品线组合建议;产品线价值点分析;产品线组合视角; 余干市场容量较小，去化速度较慢，对市场风险必须予以考虑。 以当前余干市场产品分布情况做思考，通过提升产品本身的特点及品质，为项目赢得定位空间和竞争价值。 考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质，打造高端社区+城市复合地产形象。;小高层/高层;不同产品线组合案例借鉴;案例一：龙泽园;案例二：新城首府;方案一：小高层+高层公寓;案例三：保利·叶上海;;入市初期 2008-06;方案二：高层公寓+花园洋房/叠墅;康瑞观点：以城市复合地产的高度与眼界打造明显区隔余干市场的优秀产品。;项目规划效果参考;项目规划效果参考;交通组织——高品质大社区交通组织模式;规划设计建议的价值点——核心精神：大气舒适，标准领先;产品户型定位;户型及面积;花园洋房/叠墅 电梯、层层退台、露台、阳台、地下室、花园;户型方正;高层;1+1房二厅一卫 : 80平米;;;三房二厅:120-130平方米;三房两厅:140平方米;花园洋房;;2F 四房两厅 130平方米;3F 三房二厅 110平方米;花园洋房;5F 三房二厅 85平方米;;本项目户型设计要点;项目酒店定位建议;项目酒店定位建议;项目商业定位分析;项目商业定位;项目商业价值分析;项目商业风格定位;商业内街示意;临街商铺示意;如何塑造标杆型项目产品价值体系 物业发展建议;;案例：贝尚湾;价值体系一·建筑风格;Art Deco风格追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。 线条挺拔向上，顶部退台，利用整体