2011年太仓关于向东岛Ⅱ期营销策略案探讨全.ppt

关于向东岛Ⅱ期营销策略案探讨;Part 1;达成五大价值共性;太仓角度;太仓在售别墅个案约10余个，城南和东区市场为主要分布地，产品以联排、叠加居多;区域;典型个案 /;典型个案 /;典型个案 /;典型个案 /;典型个案 /;结论：产品标杆形成聚集效应;上海角度;上海别墅过得还行;上海北区远离别墅者的眼光;600-3000万总价段别墅销售前20位;淀山湖板块;嘉定新城拦截;美兰湖截流;淀山湖分流;区域;楼盘名称;;岛屿很吸引人，产品也不错 但是买了以后不能住，不能用 同样的价格在上海还有很多其他的选择 现在后市不明的情况下，不用那么急;政策角度;本轮调控主要方向—— 抑需、稳供、提门槛、提税;适用税率： 人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。;限购政策对高端住宅的影响是毁灭性的;2011年上海别墅客户僧多粥少;上海每年8000组左右的别墅客户还剩几何？;别墅客户“三高特征”——高收入、高职位、高地位;上海民营企业家百强企业;上海民营企业家活动圈;上海很多的别墅客户告诉我们 显性特征：产业就近原则、自用的各种需求目的。 隐性特征：上海带来的价值潜力与身份优越感。;Part 2;“豪宅的价格，住乡下生活，中端的配套，经济适用房做邻居” ——业内人士对上海星河湾的评价;从品质到价值平台的跨越 ;;世爵汽车联合PRADA联合打造汽车 ＬＧ与PRADA合作生产手机 三星联合阿玛尼出品手机 可口可乐联合魔兽做联合推广 宜家让家私从耐用品变成消费品 ……;;跨界 ----完成产品角色的转变;;定位的跨界; 历经八年的品质沉淀，星河湾已完全成为中国奢侈品地产的代言，而随着“北京星河湾”和即将出现的“上海星河湾”、“广州星河湾半岛”等系列化产品的出现，星河湾业已超越豪宅的意义，成为了横跨中国金三角（北京/上海/广州）的高端价值平台！;星河汇;;生活平台; 奥运有我 悦动星河 ——星河湾奥运大客厅开幕式;现场来宾观看奥运开幕式——升国旗环节全体起立;星河湾业主答谢晚宴 爵士印象;星河湾业主答谢晚宴温馨场面; 晚宴穿插的演艺;北京篇：内蒙古拓展 — 鄂尔多斯业主答谢宴（ 2008年6月）;北京篇：山西拓展 — 太原业主答谢宴（ 2008年6月）; ;事业平台; ;与会贵宾 北京投资促进局副局长周卫民先生 北京投资促进局副局长于燕先生 民建中央委常北京副主委、中华思源扶贫基金会副会长兼 理事长、全国政协委员 李晓林先生 中国香港特别行政区政府驻京办主任曹万泰先生; ; ;;;;;;广州篇：中山大学MBA总裁班（2008年11月1日）;广州篇： 暨南大学EMBA讲座跨界营销论坛（2008年11月20日）;上海篇：上海陆家嘴金融博览会 第五届中国国际金融论坛（2008年9月18日） ;修为平台;LUXURY CHINA世界奢侈品协会进驻星河湾发布会 暨慈善晚宴;世界奢侈品协会中国俱乐部揭牌亮相;私人飞机类：赛斯纳、西科斯基（如需亲临现场，需至少一个月预约） 豪华游艇类：圣斯克、法拉蒂、公主；（如需亲临现场，需至少一个月预约） 世界名车类：世爵、阿斯顿马丁、幽灵、宾利、保时捷、法拉利、玛莎拉帝、迈巴赫、美国哈雷、德国威兹曼、幽灵速跑 钻石珠宝类：宝格丽、卡地亚、蒂芬尼、卡洛夫、梵克雅宝、万宝龙、施华洛世奇、邦克、缔彩丽； 世界名表类：百达翡利、伯爵、江诗丹顿、爱彼、芝柏、积家、宝玑、豪雅； 时尚名品类：爱马仕、香奈儿、范思哲、路易威登、乔治·阿玛尼、古奇、杰尼亚、亨利、葛澜、费 尔格蒙、高级成衣定制等； 世界名酒类：路易十三、皇家礼炮、轩尼诗、人头马、马爹利、及欧洲顶级红酒； 名品雪茄类：古巴雪茄、大卫杜夫、高斯巴 世界名茶类：竹叶青论道 顶级生活类：施坦威钢琴、VERTU手机、美国外太空旅游、SEGWAY PT光能车、 POLARDECK毛 皮家具、特种豪华防弹车、CRU游艇度假方式;“星河湾6号”示范单位实景;BENZ AMG 63 价值198万元;活动成效;北京篇 “住在星河湾,不用去巴黎” ----星河湾品质生活艺术季;国内外珠宝品鉴嘉宾齐聚一堂，其中包括法国影星苏菲玛索的专属珠宝设计师;摩太先生说，“星河湾是一个有名的国际社区，我这次带了价值过亿的翡翠就是对这里高品质生活的肯定，这里居住着很多真正懂翡翠价值的人，我希望星河湾的品牌像摩太翡翠一样，给人们带来高品质生活的享受。”据了解，摩太先生从事珠宝鉴定30余年，至今才出版了一本关于翡翠鉴赏、价值评