2009年3月—9月无锡市住宅市场动态跟踪分析报告.pptVIP

无锡市住宅市场动态跟踪分析报告 （2009年3月—9月） ;目录; 全市商品 住宅市场分析;分析： 供应——09年3月以来，全市住宅市场持续放量，但相对于高水平运行的去化量，供应存在不足，随着传统的房地产旺季来临以及多个新项目的入市，供应量将会大幅增涨； 成交——09年3月以来，全市住宅市场呈现成交“量价高稳”的态势，保持“4、5、6”的水平线，即成交套数4000以上，面积在50万㎡左右，均价在6000元/㎡左右； 5月成交4958套，创造锡城月成交记录，6月、7月、8月 保持良好势头； 均价——5月份以来，成交价格保持在6000元/㎡的均线，发展态势良好； ;分析： 3月份以来，全市住宅的成交的面积段主要集中在130-144㎡60-90㎡90-110㎡110-130㎡四个面积段； 面积段在130-144㎡和110-130㎡的户型主要是舒适型和适用性的三房，此类消费群体主要表现为改善型需求； 面积段在60-90㎡和90-110㎡的户型主要是实惠的两房和变异的经济型三房，此类消费群体主要表现为首次置业的需求； 以上两类需求构成了住宅市场的核心购买力，是市场健康发展的基础； 全市09年住宅市场呈上升状态，需求的状态可以描述为“消费需求夹杂着投资需求增长”；;分析： 3月份以来，全市各区域住宅的成交份额，较大三个区域为滨湖区惠山区新区，占整体市场的三分之二的份额； 三个主要区域的住宅成交份额呈现此消彼长的态势，其他四个区域由于市场小，成交基数相对较低， 对整体市场的影响相对有限； 8月份，新区的月度成交份额达23%，居各区域之首，但由于区域后期存在着短期的供应不足，此抢先的势头难以保持；; 新区商品 住宅市场分析;分析： 供应——2009年前5个月持续零供应，去化量在很大程度上缓和08年存量积压的局面，6月份以来的新增供应量难以支撑持续的需求，短暂出现供不应求局面，但随着旺季来临和新盘推出，大量供应会应接而来； 成交——2009年3月以来，新区商品住宅市场呈现成交“量稳价升”的态势； 2009年8月成交990套，创新区历史记录，市场成交水平保持高位运行； 均价——2009年新区商品住宅成交均价回升至07年高位水平，5月份突破5000元/㎡大关，并保持稳中有升的状态。;分析： 3月份以来，全市住宅的成交的面积段主要集中在80-100㎡120-140㎡100-120㎡三个面积段； 面积段在80-100㎡和100-120㎡的户型主要是实惠的两房和经济型三房，此类消费群体主要表现为首次置业的需求； 面积段在120-140㎡的户型主要是舒适型的三房，消费群体均为改善性的需求； 新区相对于滨湖区、南长区以及崇安区具有价格优势，新区外来人口数量相对较多，以及新区日益成熟的配套等，此类条件构成首次置业及改善型的需求购房的因素； 全市09年新区住宅市场，需求的状态也呈现着“消费需求夹杂着投资需求增长”的状态；;分析： 3月份-8月份，新区住宅的成交套数，排名前四位为第一国际中邦城市长江国际二期 瑞城国际； 第一国际以惯用的低价走量的套路（6个月成交均价为4486元/㎡）抢占区域市场第一份额； 中邦城市和长江国际二期以月均85套的速度出量，同时，其成交量也伴随着推盘节奏波动变化，态势良好； 各项目因总体量、推盘节奏和价格策略的不同，呈现去化多层次的水平的格局，但区域总体发展态势均衡；; 政策法规 近况分析;时间;时间;时间; 土地市场 近况分析;土地市场特征分析： 成交面积上涨，成交价格上扬——本次土地拍卖的14幅地块全部成交，无一流标，总面积达100.47万㎡，成交总价达59.44亿元，是08年市场低迷以来，取得的最好成绩。 综合性用途占主流、滨湖区占半壁——成交的14幅地块中，5幅为商住类用地，4幅为商办、住宅综合用地，3幅为商业用地，1幅为商业旅游用地，1幅交通设施用地；其中滨湖区占7幅，惠山区占3幅，新区占2幅，锡山、崇安各占1幅； 高溢价地块频现——出让14块地块中，有7幅地块产生溢价，当中三幅地块的溢价超高,XDG-2009-28地块位于无锡新行政中心的附近，周边大盘林立，规划前景甚佳，其他两幅XDG-2008-50、XDG-2009-41均为近湖地块，具有优越的自然景观资源； 外地开发商青睐楼面价较高的优质地块——14幅出让地块中，有5幅是由外地开发商取得，其中，XDG-2008-50由重庆龙湖竞得，原属于蠡湖二号地块的XDG-2009-41，由浙江绿城竞得，他们对无锡的市场价格走势有着相当高的预期。;附表3：无锡2009年第四批国有建设用地转让情况汇总表; 项目竞争 个案分析;项目区域内主要楼盘的市场表现;剩余房源：