2011年永州上海花园市场调研及前期产品规划建议.pptVIP

;前言 　　从零陵区市场的整体发展水平而言，房地产市场发展还是处于初始发展阶段，但是不同时期拥有其不同的发展特征，对于本项目而言，其机会存在，更多的是未来的，而不是已有的。 　　竞争成败取决的因素是什么？答案可以有多项，但是核心因素只有一个：产品。本司总结运营的数十个项目，对于产品规划，如何做好“价值容积率”，决定后期竞争成败！ 　　价值容积率不同建筑容积率，它涵括规划、开发、营销三条主线，全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程，本案也是立足于该点，对上海花园项目进行深入剖析。;市场篇：城市经济对地块开发影响与指导 永州城市规划及房地产开发情况……………………………………6 零陵区经济发展情况及规划前景……………………………………10 零陵区人口与人均收入………………………………………………16 零陵区房地产开发与个案分析………………………………………18 规划篇：地块SWOT分析及规划要点 地块现貌以及SWOT分析………………………………………………36 地块产品开发的意向规划等级分析…………………………………40 地块规划产品布局与交通路网………………………………………44 产品建筑风格与景观风格建议………………………………………54;产品篇：项目住宅户型产品设计建议 户型设计中有效空间利用……………………………………………58 高层住宅产品开发建议………………………………………………66 多层住宅产品开发建议………………………………………………74 定位篇：项目市场定位及案名建议 项目消费群体描述……………………………………………………82 项目形象定位及定位语………………………………………………85 项目LOGO设计及延展…………………………………………………86 ;第一部分　市场篇Economy and impact 城市经济及对地块开发预期;　　永州市从空间布局上划为“两片四轴”结构。 　　“两片”：北区包括冷水滩、零陵、祁阳、东安、双牌和金洞六县；南区包括道县、江华、新田、宁远、蓝山、江永和回龙圩七县。以冷水滩区和零陵区为核心，北部以祁阳为次中心，南部以道县为次中心，形成“一主两次”的城镇发展格局。 　　“四轴” ：①“东安—中心城区—祁阳”发展主轴；②“中心城区—双牌—道县—江华”发展主轴；③“中心城区—宁远—蓝山”发展次轴；④“道县—宁远—蓝山”发展次轴，蓝宁道加工贸易走廊。;　　2009年永州房地产市场的火爆为永州市投资营造了一个良好的环境，商品房销售价量齐飞，企业资金回笼加速，开发企业投资意愿显著增强。 　　2010年永州市共完成房地产投资72.6亿元，同比增长17.15%。但从环比数据来看，受到宏观调控的影响不小，投资小有波动，增速明显放缓。 　　2010年全市1-12月房地产投资环比分别为-78.5%、8.36%、163%、21%、-38.4%、52.7%、-6.26%、61.1%、1.79%、11%、-75.8%、370%。;　　全市大批新建项目相继竣工，住房建筑面积增长迅速，商品房供应量充足。1-12月，全市共完成住房建筑面积590万㎡，同比增长2.6%；批准预售面积1582749.27㎡，同比增长25.32%；在上市的商品房中，中低价位和小户型所占比例达到40%。;　　永州虽然处于三四线城市之列，不属于房价过快增长的城市，但是全国性的刚性调控政策一样对楼市产生影响，年初开始就出现了大幅下滑，房产投资持续走低，一方面由于一二线城市房价抑制效果立竿见影，并通过各种传播途径在民众中放大，使得开发投资者持币观望气氛较浓；另一方面各大银行陆续取消贷款优惠，开发资金链吃紧，抑制了部分投资需求。 　　2010年永州市房产交易24114宗，交易面积达433.17万㎡，交易金额432669.27万元，同比分别增长4.78%、3.75%和6.99%， 房产交易活跃。截止到2010年12月，永州市中心城区商品房均价1802元/㎡，同比增长21.7%，呈理性增长趋势。;零陵区位于湘江上游，潇湘二水汇合处。地理坐标为东经110°10′-111°56′，北纬25°51′-26°26′。总面积1986平方千米。总人口60万人。1984年6月，撤销零陵县，建立县级永州市和冷水滩市；1995年11月，撤销县级永州市和冷水滩市，建立永州市芝山区和永州市冷水滩区，2005年6月永州市芝山区正名永州市零陵区；所以永州市零冷两区是古零陵县一脉相承下来的。 零陵区辖4个街道、8个镇、4个乡：朝阳街道、南津渡街道、七里店街道、徐家井街道、水口山镇、珠山镇、黄田铺镇、富家桥镇、菱角塘镇、邮亭圩镇、接履桥镇、石岩头镇、大庆坪乡、梳子铺乡、石山脚乡、凼底乡。区人民政府驻南津路。 ;　　永州市中心城区定位为湖南省三级中心城市，湘南地区的次中心