2011年北车集团大连旅顺开发区项目产品定位研究报告.pptVIP

北车集团大连旅顺开发区项目产品定位研究报告;项目宗地条件分析 区域市场环境 客群分析 项目定位条件 “土地-主力客户-产品”对位研究 项目产品定位研究 户型修改建议 经典产品案例 ;;地块位于旅顺开发区顺乐街西延段，东临辽宁对外经贸学院，西与新港相邻，北邻土羊高速； 本区域属于旅顺开发区的新兴区域，生活配套缺少，需进一步完善； 周遍大型造船厂林立，污染严重； 区域内海景资源优越，未来升值潜力巨大；;一级市场;一级市场土地挂牌成交情况;南路区域 在售项目5个 存量9.4万平方米 展示项目1个 展示面积20万平方米;区域;区域;;开发区板块 从客群来看：旅顺口开发区区域的客群主要以地缘性的自住为主，部分来自大连市区价格挤压以及外地客户。主要以养老、休闲度假、投资等为目地。 销售情况：项目前期销售状况较好，受政策及潜在供应量巨大等因素限制后期销售不容乐观。; 受产品供应因素和区域配套因素影响，目前外区域投资客导入及市区养老度假客户主要集中在老城区、旅顺南路等区域； 价格优势及海景资源是开发区、新城区吸引外区客户的主要吸引点； 区域内小高层、高层产品的热销户型为70-90平米的二室、小三室；多层洋房产品热销户型为80-100平米的舒适二居为主； 区域内的客群主要以自住客户为主，投资、养老、度假、产业移民客户为辅； 开发区配套尚待完善，未来规划产业集中，属于旅顺潜力板块，目前主力客户主要以本区域自住为主及少量海景房投资客群，受价格影响大，购买支付能力有限；;客户用途;客户用途;客群分析;客户层次;项目核心问题解析;多层产品+小高层产品;产品价格策略;核心结论综合阐述;“土地-主力客户-产品”对位研究;产品定位研究;快销产品：;产品定位研究;大众开世嘉年;产品定位研究;主力产品：; 区域内小高层、高层产品的主力户型为70-90平米的二室、小三室；多层洋房产品主力户型为80-100平米的舒适二居为主； 区域内的热销产品的面积集中在60-90平米的功能齐全的二室产品； 区域内的客群主要以地缘性的客户和产业客群的自住需求为主，投资、养老、度假、产业移民客户为辅； 区域内主力产品同质化严重，市场供应量巨大，竞争激烈；热销产品多为户型布局紧凑的60-70平米的二室和功能齐全，舒适度较高的80-90平米的二室二厅产品； 开发区配套尚待完善，未来规划产业集中，属于旅顺潜力板块，目前主力客户主要以本区域自住为主及少量海景房投资客群，受价格影响大，购买支付能力有限；;本项目多层的主要是110平米的二室二厅户型，与本区域的多层洋房热销售户型90平米左右，有较大的偏差； 主力户型的起居室的开间在5.4米，主卧室的开间在4.05米；对于本项目的购买客群来说，次类户型产品过于偏大，总价款较高，购买能力有限，势必会造成次类产品销售速度缓慢； 建议此类产品的起居室开间控制在3.6米以内，主卧室的开间控制在3.3米以内； 本项目多层洋房单元平面面积为230平米左右，故建议摆放80平米左右南北通投的二室2套和60平米南向一室一厅产品1套；控制主力产品的面积，使之总价款在50万元以下；步入热销产品行列，项目开发风险降低； 增加产品附加值，如：赠送面积、退台式设计、首层下沉庭院等等；;本案小高层的产品规划设计，符合区域内热销售产品的购买需求； 适当增加产品的附加值，如：增加入户花园设计、飘窗设计等，提升产品的市???竞争力； ;;;;;;;;;谢谢！