2011年卫辉市水晶城项目操盘思路.pptVIP

水晶城项目2011年操盘思路;项目房源分析;项目所有房源明细：;项目;来访客户分析;7月29日——11月30日客户来访 共计：331组：;1——2层：75组 2——3层：45组 3——4层：48组 5——6层：58组 复式别墅：53组 商铺：30组 小高层：8组 另有14组未标注意向楼层。;水晶城12月1日——23日客户来访 共计：92组;客户意向楼层：;客户前来咨询的大多内容是： 价格 优惠活动 付款方式 银行按揭条件 配套 二期开盘时间 ;整体操盘思路!;2010年营销回顾：;上半年销售，由于推广未及时展开，收效甚微。 下半年，售楼部开放和中秋节活动，成功举办，推广比较成功。带动销售稍有起色。 面对2011年，需要一个全新的包装，真正市场化的营销手段，才能实现预期销售目标！;城市向南发展 城南热 品位居住、投资盛行 地产热 市场不成问题。;2011年要解决的核心问题; 如何在现有的市场形象上突破？ 1、通过价格提升，树立并强化高端地位； 2、通过视觉表现，提升项目品质感和形象感； 3、通过不间断的媒体冲击，保证市场热度和关注； 4、通过口碑传播，强化项目美誉度和忠诚度； 5、通过有效手段，截击新入市竞争对手客户资源； 6、与团购无关；;通过价格提升，树立并强化高端地位；;通过视觉表现，提升项目品质感和形象感；;通过不间断的媒体冲击，保证市场热度和关注；;通过口碑传播，强化项目美誉度和忠诚度；;通过有效手段，截击新入市竞争对手客户资源；;与团购无关；;如何提升售价，增加效益？ 1、抢占市场供应的空白点，拉升售价； 2、利用已售房源，虚抬售罄房源价格，稳定业主； 3、提高项目形象，增加产品附加值，支撑售价上涨； 4、把握园林、交房和物业进驻等利好，抬升售价； 5、运用促销和涨价，做好市场互动；;如何提速，增加市场影响力？ 1、整体营销传播，增加客户来访量，保持市场热度 2、涨价和促销活动，频繁组织，小步慢跑促成交； 3、三期工程尽快开工，增加新房源，带动销售； 4、加强销售一线人员的管理和奖罚机制；;如何塑造一个鲜明的项目形象，令三期工程的销售有质的飞跃？ 1、项目形象和视觉表现，继承并继续丰富内涵； 2、团购全部结束，真正的、完全的、纯粹的市场； 3、媒体创新、营销手段创新、物料创新； 4、三期产品创新及内部高配置应用； 5、三期产品的推广案名和独立包装；;2011年营销思路：;营销概念与卖点包装!;不同的形势，产生不同的方法;ideal ;生活的理想是什么？; 虽然我们销售的是产品的硬件 （社区、园林、户型、品质） 但我们打动人的是心理的共鸣 而理想的生活到最后就成为我们诉求各样卖点的主线。;2011年水晶城主推广语： 理想生活，豪宅院落（复式） 自我超越，真我理想（竞争） 高人一等，城市理想（顶层）;节点划分及战术安排!;3月到5月份，针对复式楼房源和部分多层剩余房源，持续拉高房价，领导当地房价走势，在拉高房价以后，针对特定人群适时推出促销优惠活动。 推广主题：通过活动提升项目关注度，吸引更多客户关注，特别是展示项目准现房优势和产品特色，并配合部分促销政策，实现销售回款。《植树水晶城，幸福一座城——植树节活动》、《水晶之吻——水晶城实景现房摄影大赛》、《5月购房月，五重优惠大礼包》等。 ;6月到8月份，配合交房活动，针对多层剩余的顶层房源，做大规模的推广和优惠促销。8月份根据交房工作量，可以穿插商业房的客户积累、招商工作，并在国庆节前后举行认筹和开盘活动。 推广主题：配合交房活动，充分挖掘老客户资源和项目规模优势、品质优惠、成熟优势等，举办一些具有关联性和吸引力的活动，带动销售。《卫辉首届“水晶城”杯六一儿童节少儿艺术大赛》、《品质城邦，完美呈现》、《水晶城一期工程12万平方米7月31日完美交房》、家居展（包括装修、建材、家居家饰商家展销）等。 ;8-12月，根据客户积累的情况，建议开工日期暂定5月份，从8月份开始推广三期畅园的小高层房源，积累客户资源。 9月中上旬开盘销售。 推广畅园时，弱化水晶城的案名地位，给客户树立新项目、新感觉，避免公务员小区的口碑形象，提升项目形象、拉高销售价格，保证公司获取更高收益。;战术;常规媒体： 电视 高覆盖率 可信度高 强有力的视觉冲击 夹报 高覆盖率 印刷品 针对性强 传达产品信息 户外 高覆盖率 可持续曝露