2011年宁乡香樟美地营销策略方案.ppt

呈：湖南方尊置业; ;项目的市场机会点在哪里？ 项目的核心竞争力是什么？ 项目可以或应实现怎样的市场形象？ 如何实现项目的市场关注度？ 如何解决项目的客户积累量？ 我们可以采取怎样的销售周期来销售项目？ 如何对待项目开发过程中的持续性发展？ 我们可以采取怎样的实效营销方式？;————— 目 录 —————;第一回 帷幄全局——大势所趋;既然上帝第四天才创造出日月星晨，那么前三天的光是从哪里来的？ ---陀思奈耶夫斯基;第一道光，区域版块 新城市运动—城市腾飞的动力;第二道光，香樟美地 醇美领域 树一城繁华;当我们得知宁乡竟然有近170亿元的银行储蓄时，我们已然抑制不住内心的澎湃，对于项目来说，这给我们一个无限的想象空间，这是一个关于财富的神话。 宁乡人有良好的投资意识，敢于消费，也不缺钱，缺的是好的投资渠道和项目，这一点从宁乡商铺的销售上就能很清晰的看出来。 对于本项目来说，如何撬动这1%的财富，给宁乡一个财富的出口，这一点我们必须大胆想象并小心求证。;从城市区域到项目原创本身，再到蕴藏的市场机会，构成了我们创造宁乡楼市神话的三大运作基础， 曙光在前头，我们将循光而奋力前行。;第二回 深刻洞悉——项目透视;北部：文象碳基 厂区 西部：待开发用地 东部：安置房 三联小学 南部: 自建房 蓝色港湾;属中小规模项目，规模上无甚优势 地块周正, 内景园林空间有发挥空间 西北两侧临主路，未来商业价值有较大提升空间;热眼看项目——;S： 1、产品满足城市中层次的广泛需求 2、新古典主义风格，清新典雅 3、与区域大盘的差异化的竞争 4、品牌酒店配套，增添档次感 5、项目性价比高，罕见的高素质的楼盘 O： 1、经开区核心位置，板块成为城市新的热点，宁乡地产将集体发力 2、市场中蕴含大量初次购房者 3、周边中高端楼盘不断涌现，成为消费者关注的新兴高尚居住区 ;冷眼看项目——;W： 1、公共交通相对落后，现有居住生活配套不足，购物/出行都不方便 2、目前地块周边居住氛围还不够,略显冷清 T： 1、区域板块之间的竞争在所难免 2、市场整体供给量和空置量不断增加造成的市场压力 3、消费者购房行为日益理性，价格虽然有一定吸引力，却不是绝对的购房因素 ;【结 论】 ;第三回 丛林突围——项目定位;客户为什么选择我们;开发成本日益趋高 蓝色港湾低价精装入市 我们相对于周边楼盘不会有价格优势 显然，客户不只是奔着价格而来 价值价格;经开区 金洲大道 二环路 相对于城中心来说对受众目前仍有一定抗性 交通便捷性与周边配套设施完善性尚不成熟;绿地在上海、北京等地声名卓著 中国水务地产宣称香港上市公司 受众对“香樟”品牌的认知程度仍然有限;;品牌、 规划、 建筑、 园林、配套 … … 哪些非说不可？ 哪些可以再强化？ 哪些是说了有效的?; 其他人一直在说建筑，环境、户型、景观，不错，这都是房子以内的东西，如果我们也这样做，那么这将是一场消耗战，也是一个刺刀见红的肉搏战，肯定是不行的。不划算！ ;; 我们认为，整个项目的核心定位为: 在新型城市版块的大势营造下，围绕高性价比、高品位、未来发展升值三大核心资源，进行项目整体形象推广包装。 这是我们整个项目营销成功的“天线”。;;;如何思考项目的形象？如何形成表现力？如何让宁乡人产生共鸣？;项目形象定位;第四回 寻找买家——客群分析; 居住需求向多元化、实用型方向发展； 首次置业及二次置业占据比例差不多，动机以改善居住条件而购房的占主流； 住房消费需求整体档次上升，对品质感的要求日趋明显, 购房行为日趋理性； 多数购房者比较接受购买现楼； 价格仍是影响购房的重要因素； 地段、环境、配套及物业管理是关注的焦点。 ;谁来买单？;目标客户价格验证;三房 100平方米;三房 120平方米;两房 80平方米;（数据来源：易居中国市场研究中心）;目标客户筛选;;他们是;执着果敢，沉稳干练;政府部门公务员;;我们把这些追求品质生活的人， 描述为 〉〉〉;张国强张小倩,30岁 三口之家 宁乡人 目前在经开区上班;客户写真;客户写真;他们，在路上 他们是这个时代的青年力量； 他们有着逐渐成熟的人生价值体系； 他们在各自的领域实现着他们的价值。 他们也会觉得生活太累，负担太重 他们也想要从繁忙工作中解脱 但是，他们更相信自己能扛起这个重担 他们正行进在自己的路上。;他们是一群肩负着自己的希望、家人的期