2011年5月14日云南省建水县广慈湖畔2期项目营销策略提报.ppt

湖岸圣景 · 名门豪邸广慈湖畔2期项目营销策略提报;本方案版权属北京合晟尚圆房地产顾问有限公司所有，未经我司授权许可任何个人或单位不得有任何形式的拷贝、转载。;【前言】 一个高端项目必须有其质素相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑----广慈湖周围生活配套完善不足，入住率不高。片区缺乏相对高端的景观住宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市场空白。而对于建水县城而言，推广的单一性、市场竞争日益加剧，针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？;【壹】3个前提;谈营销必须明确的３个前提;Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？;近些年政府对房地产业调控的力度前所未有，从土地供给到银行信贷，通过不断加息、利率调整，限购、限贷等各种手段抑制投机行为。特别是全国各地限购令的执行对房市产生实质性的影响。 ;微观视角下：房地产业的增长空间巨大，建水房地产将持续快速发展;先认识这座城---- 建水的城市形态;建水县2010年共完成房地产投资额达5.97亿元，开发总规模69.37万㎡，实际施工面积69.18万㎡，竣工面积13.54万㎡。其中：经济适用住房竣工2.47万㎡，共204套；商品房竣工11.07万㎡，共575套；累计销售商品房面积29.55万㎡，其中住宅销售25.79万㎡，共1906套。;第一个因素：建水是国家级历史文化名城，建水的旅游不但能炒热，而且可持续发展； 第二个因素：建水交通方便，区位优势得天独厚； 第三个因素：建水是一个适宜人居住的城市，是滇南闻名的“果蔬之乡”； 第四个因素：教育品牌的打造，扩大了住宅的刚性需求； 第五个因素：建水房地产有辐射作用，据我司统计分析，一个楼盘20%的住户来自周边5县； 第六个因素：建水人均存款属红河州中上水平，老百姓财富的积累，都想改善居住环境，所以具备了较强的购买能力。; 用发展的眼光看，老城不符合建水的现代化城市生活发展，建水的生活、商务重心必将向新城转移。 ;微观视角下： 建水的人居喜好;Q2：本项目将面临怎样的市场竞争？;1、市场动向 随着随着2010年底华州花园开盘，藤林雅苑认筹；广慈湖畔、时代中心的开盘；多个楼盘的相继动作，昭示着建水房地产市场在2010年末掀起新的一轮市场竞争高潮。 ;;广慈湖畔;富康名邸5期;腾林雅苑;临安花园;临安春秋;裕顺?奥城;时代中心;万意?新景;金茂大厦;佳湖逸景;序号;市场总结 1、从楼盘统计可以看出，现在建水市场上楼盘大量涌现，现在市场上在售、待售或刚售磬楼盘已多达13个，诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、抢占和引发市场的观望情绪。 2、目前市场上拥有的在售或待售楼盘体量约90余万㎡，如此庞大的体量和有限的市场消费能力，必将导致竞争局面的加剧。 3、建水市场现在住宅均价约为2300-3400元/㎡，商业均价约为13000-49600元/㎡，均价过高容易引起市场抗性，但在一定程度上，优质项目的出现将在市场整体向上的形势下获得合理的溢价空间。 ;启示;目前建水房地产市场进入高峰阶段，市场竞争既激烈残酷，把握市场制定适宜的产品和营销策略是项目取得成功的法则。 ;Q３：项目自身质素如何？;项目位于建水新城规划发展区，其总用地面积50721平方米，总建筑面积137422平方米，容积率约2.23。项目地块地势平坦，地形分布呈三角形状，部分地块呈锯齿类不规则形状且部分向广慈湖湖面延伸。;地块周边实景照片;总用地面积：50721㎡ 总建筑面积：137422 ㎡ 容积率：2.23 建筑密度：24.6% 绿地率：46.7% 车位配比：1：2 独栋别墅：4000㎡（10户） 双拼别墅：4000㎡（16户） 洋房：11945.2㎡（84户） 高层住宅：86038.2㎡（780户） 商业：7192㎡ 地下建筑面积：24147㎡ ;项目周边环境解析;位于建水老城出口和新城区入口主干道处， 是“一根扁担挑两头”的其中一端,其 形象定位必须超越片区的束缚,契合 城市的战略,成为城市的客厅; 碗窑段 永祯路 北正街 ;项目景观解析;项目人文环境解析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;每一项指标在建水都堪称前列 关键是：这么好的项目，放在竞争白热化的建水，如何营销？;我们的目标—— 不满足于仅取得良好的销售 更要做建水第一知名楼盘。;【贰】3个关键问题;WT1：关于产品规划建议的问题;1、关于别墅的建议;2、400平米独栋对于建水市场来说略显过大，建议独栋控制在300平米左右。 ;2、关于5、6、7栋的建议;3、关于1栋、2栋的建议;4、