2009年5月17日济宁市火炬路商住项目可行性分析报告.pptVIP

火炬路商住项目（可行性分析报告）; ;壹、市场篇 ;一．济宁市房地产形势;2．济宁市区房地产开发投资情况. 2008年全年济宁市住宅与房地产开发运行良好、各项指标增幅较大，全市完成房地产开发投资51亿元，施工面积962万平方米，竣工面积110万平方米，以上数据由济宁市建委统计。2009年数据尚未统计，就目前情况来看济宁市政府加快了城市建设的进程，重新改造并开放了3大主题公园：“人民公园”、“儿童乐园”、“植物园”，市内道路建设也在紧锣密鼓的进行，如：光河路升级改造、共青团路升级改造等。而且针对房地产出现的新形式按照国家和省稳定房地产市场的有关政策，济宁市出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的暂行意见》，实行了包括扩大住房消费、加大对房地产业发展的扶持力度、规范房地产市场秩序等一系列政策措施，鼓励居民扩大住房消费。并出台了下调契税税率，暂免征印花税、土地增值税，降低住宅维修资金缴付比例等减轻税费负担方面的政策，减轻了居民购房经济负担。同时，在商业性个人住房贷款、住房公积金贷款等方面制订了一系列优惠政策，便于居民贷款购房。 另外，济宁市还在放宽家庭购房条件、完善购房入户政策、加强住房保障、鼓励社会单位（团体）通过市场化运作方式解决职工住房困难等方面出台一系列优惠政策。停止征收城市房屋拆迁管理费，分期缴纳基础设施配套费、防空地下室易地建设费，按下限标准预征房地产开发企业所得税，减轻了房地产开发企业规费负担，对房地产开发行业行政事业性收费实行 “一票式”收费。实行净地出让，房地产开发片区用地在规定的开发期限内可一次出让，分期（宗）交费、开发。在严格执行国家“90、70”户型比例要求的前提下，对个别区域、个别地段不再限定户型比例，从而更好地适应了房地产市场的需求。;3.济宁市经济环境 根据济宁市统计局城市调查2009年1季度城市居民人均总收入：绝对量5102.21元，同期增长速度14.45％；人均可支配收入：绝对量4535.87元，同期增长7.90％；工薪收入：绝对量3964.75元，同期增长10.63％。由数据分析我市经济持续稳定发展。;二．客层来源;貳、分析篇 ;一．济宁市高层房地产分析;2.高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素： 地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。 人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层 收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高;二．济宁目前高层的现状;三．市调个案分析; 世易尚城 开发商：山东世易房地产开发有限公司 项目位置：金宇路、菱花南路、吴泰闸 路三路交汇处 规划用途：商务公寓 占地面积：1.54公顷 总建筑面积：6万平方 楼层层数：26层 交房日期：2010.10. 户型面积跨度：3650平方-116平方 销售单价平均：3650元/㎡ 目前销售状况：已售45％ 目前工程进度：已起到三层 项目概述：此项目坐落于济宁经济主干道金宇路与菱花南路交汇处，属于商 务公寓。位处高薪开发区中心地带，交通便利，随着市政碧河公园的落成前景利好 ; 新闻大厦 开发商：济宁新厦置业有限公司 项目位置：火炬路以西，光河路以南，育 才中学东邻。 总投资额：9000万元 规划用地：5578平方米 建设规模：38498平方米 绿化面积：25％ 交房日期：2009年6月底 项目性质：商住 楼层总计：26层 目前工程进度：进入装饰阶段 价格：住宅20层售价3760元/㎡，每高一层加30元。20层下已无房源。住宅面积 跨度130 ㎡到139㎡ 商务公寓面积跨度：40㎡到70㎡左右。5层价格4740元/㎡，每高一层加30元。前所剩楼层5层、8层、10层、11层、13层、14层。均价5000元/㎡左右。 项目简述：项目坐落于火炬路西，光河路南，育才中学东邻。属于商住一体的 高档小区，目前建设为一幢地上26层，地下1层物业。交通便利，配套设施齐全。;.城市华府 开发商：济宁胜源置业有限公司 项目位置：济宁火炬路玉满城洗浴广场东邻 项目规模：地上19层，地下一层 共计户数：190户 绿化率：40％ 层高：3米 目前工程进度：正在进行基础施工 交房日期：预计2010年10月 目前销售率：30％ 项目户型面积跨度：64㎡到146㎡ 项目价格：起价2900元/㎡，均价3100元/㎡，单层价