2010年06月12日台州商业项目市场调查综合报告.ppt

;;一、 市场调研背景 二、 项目简介 三、市场调查工作内容及时间 四、市场调查办法及过程简述 五、商圈确定分析;?受贵集团委托，特为以下标的的定位或调整决策调研提供科学实际的情况并作出初步分析：“东森购物中心”1F-5F“东森购物中心”6F-16F；“台州电子数码城”5F—8F；“台州世界贸易中心” ；“奥特莱斯”业态 ；?;1、东森购物中心：地处路桥区商海北街东侧，已建成。北至腾达路，南到路桥大道，西至银安街，东到南宫大道，位于台州路桥区新兴商圈汽车站、建材家居商圈结合处。裙楼目前投入运营。主楼部分未投入营运。2、台州电子数码城：已建成。位于路桥区腾达路699号，电子数码已营运。主楼未营运。3、台州世贸项目：地处台州市商海北街东侧，北至双水路，南到腾达路，西至银安路，东到会展西路，位于路桥建筑装饰城与会展中心、市民广场之间。项目未建造、未营运。?;1、工作时间：第一阶段现场工作时间：2009年5月10日——2009年6月5日2、工作内容：;1.4 市场调研工作方法;?1、观察及访谈法观察与访谈法选择在台州市主要商业区选定店铺集中度很高的横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、中心大道等；温州五马商业组团及主要商业体。针对沿街所有店铺的经营行业、经营方式、经营时间及店铺物业所有情况等进行密集的观察、记录，并向店铺经营者探询租金、租约期限等信息，调查共获得第一手店铺资料近1000家。?2、商家实地监测法为了解台州主要商业区店铺经营情况，本方法针对台州市、温州市百货公司、购物中心、步行街等主要购物场所的店面布置、营业状况进行了分时段观察，对百货公司、购物中心、步行街等购物场所的经营品牌进行详细记录，并在不同时间点重点针对人流量及提袋率进行了统计。;3、问卷调查法为详细了解台州市消费者的消费习惯如主要购物场所、购物频率、品牌偏好等情况，调查人员在台州组织了一次中等规模的问卷调查。调查采用街头拦截法，即在台州主要商业街和居民小区对街头行走的普通市民进行拦截，然后进行问卷访问。为确保调查结果科学有效，调查使用了系统抽样法，即每间隔一定人数访问一人；并对样本总量的性别比、年龄比进行实时监控、随时调整，使样本总量中男女和年龄段比例不超过事先规定的配额要求。40名访员在7天时间内，共对1500位台州及温州中高层收入人群进行了访问，回收问卷1335份。经过调查督导及项目负责人员的核实、检查，最终获得有效问卷1021份。问卷调查主要范围：即以路桥为中心的台州所属三区（椒江、路桥、黄岩）包括沿街居民区、高档酒店附近、大型购物广场停车场、高档娱乐休闲场所等地点，横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、中心大道等；以及温州人民路、五马街为轴心，商业街、传统百货、精品百货、高档娱乐休闲场所等地。;4、资料收集法在用以上各种方法进行调查的同时，调查人员走访了台州市几个主要政府职能机关，收集了一些相关政策、规划、统计资料、政府工作报告等宝贵资料，目的在于宏观了解台州市的发展规划、把握政策走向。调查过程中走访的台州市政府职能机关包括：市统计局，市土地局，市交通局，市规划局。?5、数据分析法将以上通过各种方法收集的数据录入计算机，用专门的统计软件SPSS对数据进行整合分析，得出定量调查结果；再对结果根据不同性别、年龄、收入等情况进行交叉分析，得出不同性别、年龄及收入情况人群的细分差异性结果。;?在现代零售业业态丰富发展的情况下，根据台州市下辖区的地理上的组成情况，在确定商圈上采用二种方法大致确定：一是按照概率方式，完全从消费者的立场出发，以消费者利用某一商业设施的概率，取决于业态、商品丰富性、营业面积、到达购物所消耗的时间以及商业设施的规模实力。二是按照零售吸引力法则，从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商场的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。 ?;三 是行政区域 划分 法 主要是按项目所在区域内的 常住人口和流动人口的消费能力及习惯 。 真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。;1.6 各商圈人口分布情况;;;1、台州地区简介：台州，位于浙江省沿海中部、“长江三角洲”经济区的南侧，其北接宁波、绍兴、南邻温州，西通金华、丽水。为中国黄金海岸线上新兴的组合式港口城市，股份合作制经济的摇篮，重要工业生产出口基地，著名的渔区、水果之乡，华东重要能源基地，重要的商品集散地。台州市人口570万，其中市区人口150万。行政区域辖3区2市4县：黄岩区、椒江区、路桥区、临海市、温岭市、天