2010年11月苏州园区各类高端产品市调情况汇总全.ppt

;个案分析逻辑架构;苏州园区案例分析重点;;项目属性 成熟区域低密度产品：0.8容积率，低密度高档社区 中式别墅产品：万科第四代中式别墅产品 独特产品创新：多层与别墅产品设计均包含大量的创新元素;项目概况;;联排别墅部分;户型设计;户型设计;户型设计;户型设计;户型亮点;户型亮点;;建筑特点;产品细节;景观亮点;样板房;多层复式部分;产品亮点;250平米复式户型 ;外立面亮点;物业亮点;景观亮点;样板房亮点;红线外景观设计;示范区景观;营销亮点;营销亮点;营销亮点;营销亮点;营销亮点;;营销亮点;项目成功核心驱动因素;启示与借鉴;;项目属性界定;项目概况—地块资源;项目概况—项目经济指标;由于项目并未限高，故整体规划基本以20层以上高层为主，以此降低建筑覆盖率以提升绿化面积;项目概况—一期规划;项目概况—二期规划;产品亮点;名称;户型设计;第三期;产品亮点;名称;270平米四房;产品线变化;精装亮点;物业亮点;营销活动;营销亮点;市场表现;项目成功核心驱动因素;启示与借鉴;;项目所属类型或模式 中等容积率大型别墅社区——20万纯别墅社区，0.6的容积率不够奢侈，但对于大型地块而言可选择产品较为丰富 近湖不临湖——位于独墅湖和金鸡湖中间，隶属于双湖板块，但地块资源不能享受到景观资源 品牌别墅——九龙仓出品;地块资源;0.6的容积率虽然不是非常局促的规划指标，但对于纯别墅地块而言，必须存在一定程度的资源浪费;双拼区;产品规划;类双拼的处理方式;户型设计;户型设计;产品亮点;营销亮点;以拱门及圆柱来代替产品主体；画面简单，符合豪宅一贯广告表现方式；并非实景呈现，亦非效果图，缺乏一定说服力;营销亮点;启示和借鉴;;项目属性 科技住宅：绿色生态住宅 中小型体量住宅 差异化产品：在竞争区域内，以差异化产品区分竞争项目 产品提升：利用高科技附加值提升产品价值 精装修住宅;项目概况;项目概况;98平米;功能室;循环地源热泵技术系统;产品亮点;景观亮点;景观小品;典型的圈层营销，引起业内哄笑效应;营销亮点;启示与借鉴;;项目所属类型 强势地块资源：紧邻李公堤及金鸡湖 小型纯别墅社区：建筑面积3.2万方，容积率0.51，共110套总量属于小型别墅社区 城市别墅：地块资源决定其非郊区别墅设计 独特建筑风格设计：赖特式别墅风格成为区域内一排他性建筑风格 需求与地块属性的反差：地块区位决定其具备高端产品需求，但0.5的容积率在一定程度上限制了规划的设计; 地块位于金鸡湖与独墅湖之间，东面临水，北向相邻区域高端商业街：李公堤 地段所在位置处于园区高端商业聚集区，且区域以成熟，交通通达性强;经济指标;整体规划： 基于区域内有独栋别墅的需求，故地块整体规划独栋+联排类产品，使得0.5的容积率略显紧张 根据地块价值，采用核心位置留给独栋产品，外围设置为联排产品 动线：整体采用全部地面行车，入户方式采用南北双向入户，属于牺牲房型提升容积率的做法 对景观的利用：东向为沿湖绿化带，设置3幢独栋 整体栋距控制亦相当紧凑; 受制于高端产品需求以及苛刻地块指标的双重挤压，整体排布选择紧凑规划，舒适户型的方式进行 从建筑单体排布观察，排布相当紧凑，除地面车行以及私家内部庭院外，基本无其他公共景观 排布方式依然以兵营式排布，最大程度提升拍铺密度，东向由于临湖，故设置四栋朝湖独栋;赖特建筑特点： 会成长的有机建筑：要??建筑与时代与基地相融合、如同自然生长出来一般 自由分割的平面：由内而外一体化的建筑尺度，从内部空间到外部空间都是流动性的 自信而阳刚的横向线条：创造出质朴而隽永的恒久美学建筑 延绵舒缓的屋顶：15%缓坡屋顶，产生家庭安居的围合感 出挑夸张的挑檐：强调水平延展的线条，对比鲜明，富于动感的建筑立面，雄壮有力又不乏优雅 充满天才设计感的雕塑：从植物中抽象出的装饰元素装饰建筑 美轮美奂的彩色玻璃：将生物感与室内的光感相融合，带来丰富的室内色彩和自然的室外装饰效果 密拼方式的砖面墙：只选用同一规格的精工砖块以娴熟的工艺拼合，以艺术清水混凝土作为衔接，经由砖面特性，随时间呈现出成长轨迹 质感的木线条：强调材料的特性，营造平衡、安全、流畅又简洁自然的内部空间;;入口处;单体设计;;样板设计;营销亮点;;整体规划;立面亮点;立面亮点;立面亮点;立面亮点;78平米;;;户型设计;;项目属性 特色高端商业街项目 ;奥特莱斯购物广场;奥特莱斯购物广场部分除去奥特莱斯外，还包含餐饮及服饰。整体定位针对普通消费者，经营状况一般，目前仍有一定空铺;动线设置;商业形态;商业风格;对景观利用;景观小品;启示与借鉴;THE END