2011年武汉华南国际广场A座营销解决方案暨B座清盘方案全.pptVIP

;目 录;前 言;现 状;说在前面的话;武汉市房产市场成交情况：随着市场一度低迷，新项目多以低价入市，但成交总量依旧下滑，全市房产市场呈量价齐跌的局面。;1;小户型梳理与分析;项目; 从市场供应量上来看，市场体量整体供应较大，区域板块竞争较明显； 从项目推盘时机来看，基本集中在年前开盘，年前的市场竞争较为激烈； 从户型面积区间来看，为公寓性质的产品，产品面积区间主要集中在40—60㎡，产品同质化较为严重； 从销售价格上来看，基本上公寓产品的区位优势较明显，价格要比普通住宅高，总的来看，汉口、光谷项目的价格要高于武昌、汉阳。但因为受一些自身因素的影响，价格也有一定的区别，例如：地处徐东核心的紫领，为完成公司的年度目标，于是低价抛售，而同处光谷核心商圈的新尚都，尽管市场冷淡，价格仍依然坚挺。 从购买客群特性来看，客群主要集中在投资客、商务办公人士、白领及中产阶层；但鉴于项目定位方向的不同，客群重点有所差异。;项目地址; 紫领公寓均价8900元/㎡； 项目于12月10日开盘，开盘当天到访约200人左右，共234套房源，当天成交120套； 整个营销中心虽然人气尚可，但客户质量一般，且置业顾问态度比较散漫，在市场环境如此严峻的状况下，此举将对项目的销售更加不利。;产品特点：紫领公寓为一栋30层的高层，1-4层为商业，其它为公寓。;7; 产品状况：本期的7、8、9栋为45层的超高层。4梯9户，一、二层为商业，其它为住宅，面积为56—87㎡； 推售情况：本期共1107套房源，从9月初开始蓄客。但开盘时却只推了7号楼，共369套房源； 开盘状况：开盘当天到场大约300多人，折后均价约8600元/㎡，成交125套，总的来看，去化率不足34%；;项目地址; 产品状况：由酒店式公寓、写字楼、商业裙楼组成；公寓共29层，1-4层为商业，4梯18户；主力户型为40.81㎡，一层10户； 价格：均价11000元/㎡，层差价为20元/㎡，朝向差价为250元/㎡。 开盘状况：于11月5日开盘；按揭客最户最高可享受6个点优惠，一次性客户最高可享受8个点优惠；开盘去化103套，去化率25%。;项目地址;产品状况：项目仅一栋21层的高层，主打面积为E户型38.42㎡，2梯13户，属40年产权不限购不限贷产品。 开盘状况：项目于10月29日开盘，折后均价约为10000元/㎡，项目本身也体量小，采光通风差，所以去化率不足20%。 营销现状：目前市场上小户产品大量涌现，尤其是与之相邻的福星城不到9000元/㎡的均价更是会对它造成一定冲击。但项目体量小，所以并未推出特别的优惠措施，算下来的优惠近40000元。;项目地址; 推售状况：共299套房源，92套为大客户团购，实际推出207套； 产品状况：5梯23户，全部为精装修，公摊30%，为40年产权不限购、不限贷产品； 开盘的活动场地为临时搭建的帐蓬，到场客户大约150人。 起价为8000元/㎡，均价约为8500元/㎡，去化约为40套； 此项目之前为一酒店改建而成，产权为40年商服，但酒店已使用17年，开盘今天有现场退筹的情况，楼盘的产权状况是一隐忧。;项目地址;606-SOHO;项目地址;新尚都公寓;产品与本案A座应该说非常相似，但它最大的优势就是有光谷核心区域成熟的商业配套来支撑；另外，它作为单一的酒店式公寓产品来运营，不限购也算得上一优势。;有天然气管道小户无天然气管道小户;写字楼梳理与分析（区域市场）;从推盘量来看，目前在售有的万景国际约3万方， 广发银行大厦约7万方，其余的项目将于明年陆续推出，届时写字楼的推房量将达到25多万方。 从区域市场写字楼分布来看，主要集中在建设大道上，商务办公氛围较浓； 从产品特征来看，商住形式，符合按揭贷款条件，商务硬件（电梯、空调、洗手间)等公共空间较为齐全,项目外观大气时尚，多为玻璃幕墙结合干挂大理石建造，整体品质档次较高； 从户型面积区间来看，产品单层面积在1200㎡之间，多采用单层面积划分5—8个小套间面积，部分整层出售的形式，面积空间划分较为灵活； 从销售价格上来看，建设大道沿线及以南写字楼价格较高，基本在25000元/㎡左右，建设大道以北单价相对较低，办公品质相对较差，这与商务办公氛围有很大关系； 从购买客群特性来看，对办公品质追求较高的企业，多会选择建设大道沿线，中型及微型企业会选择性价比较高的办公体，对商务运作成交控制较高，可见，购买客户阶层划分较为严重。;项目分析;小户型功能用途;;纯自住路线;从A座成交客户分析来看：置业目的基本呈现“自住、投资、办公”三足鼎立的局面，可见A座产品具有其独特的复合型。;物业类型;A座产品客户来自哪里？他们具备什么样的特征？;【时尚中层白领阶层】 他们多为事业有成，对生活的品质要求较高，更多的追求时尚