2013年大同市五州帝景营销策划方案全.docVIP

五州帝景2013年营销策划方案 第一部分 大同房地产市场分析 一、区域版块分析 对城区市场片区状态的分析，有利于掌握每个片区的优劣势、各自的开发形态和消费习惯，以便于了解整个大同市房地产市场的发展走势，对项目有一个客观的认识和准确的定位。大同市房地产开发主要分为两大板块：传统的老城区板块和御东新区板块。 御东新区板块 御东新区作为大同市未来政治中心、文化中心、城市优先发展区，再建的都是一些规模较大，品质较高的大盘项目，如恒大绿洲、富力城、绿地城等。一方面受到政府的大力支持，另一方面大型房企的进驻，生活配套的逐步完善，御东作为一个新的居住区域将发展成为一个配套完善的高档居住区。由于是新规划城区，这里的交通和地块条件都比较好，新的楼盘产品也极为丰富，出现和各种建筑风格和园林景观。前期人们对新城区的住宅也表现除了极大的热忱，销售情况也较好。市政单位、学校、体育场和医疗企业等也开始向东迁移，促使御东的房价一路攀高，现在御东的均价在4500元/㎡，而在御东购房的客户大多以改善型居住为主,但是随着国家对楼市的调控，大同市房地产发展过快已经完全达到饱和，2013年初国家统计局公布了2012年房地产发展高危城市前50名，大同排名第十，各大房企也开始打价格战快速消化产品，大型房企又把目光转向了一二线城市，随着耿市长的离去让人们对未来御东的发展产生了质疑，更有甚者认为大同市将步鄂尔多斯的后尘，成为中国第二个鬼城。 御东新区楼盘大多以名企、大盘、品质、精装修、环境、体验式购房及未来的发展前景为主要卖点。包括富力城、绿地世纪城、千禧御东画卷、复地御蓝湾、东方名城、华北星城、亲水湾龙园、御昌佳园为主要代表。 老城区板块 以御河西路为界，北至雁同路站，南至三环路，西至西环路为老城区板块。传统的老城区，因文化古城的建设，大拆大建，大多以城中村改造的形式发展，拆迁成本大，周期长，可供开发利用的地块越来越少，成本越来越高。未来新增的供应量有限。但老城区板块因其教育、交通、医疗、商业等配套完善，仍是客户购房的首选地段。老城区板块以改善型需求为主，刚需为辅，大多是地缘性客户。 老城区的主要代表项目有太阳城、月亮湾、凯德世家、国际丽都、水泉湾龙园、紫润芳庭、碧水云天、万城华府、北馨理想城、凯旋城等。老城区楼盘都以品质、学区为重要卖点。 城南板块 南环路以南，至新南站为近两年新发展起来的板块，过去人们认为过了南环路就等于出了城，随着南环路沿线保障房和安置房的建设，以及伴随南城大型商业设施的建设，南城迎来了前所未有的发展机遇。包括东信广场、大同商品城、温州商贸城、亿丰商贸中心等在内的商业设施的快速建成，南城以其便捷的交通，逐步完善的配套，高性价比的优势，逐步占据了优势。 城南板块，主打刚需，低总价是其优势。 城北板块 雁同路以北至白马城一线，是大同城北板块，其发展速度最慢。但周边居民区众多，需求强劲，后期仍有上升空间。包括火车站、东风里、新华街、铁路小区、北苑生活区、3528生活区等，后期仍有许多潜在的供应量。 城北板块主要以铁路、3528等地缘性客户为主，改善型需求和刚需并重。 5、城西板块 西环路以西为城西板块，如五洲帝景、绿洲西城、枫林逸景、桐城金域、晨馨花园、恒圆魏都、睿和新城等，以大盘、低密度、小户型、低总价，刚需为主要特征。房价低，户型小，环境好，主要吸引了云冈沟、口泉沟、矿务局、南郊区、左云县、新荣区等区域的客户。 二、各区域版块的代表楼盘 1、城北至白马城 代表楼盘有：奕城名都、观澜华府、鸿浩尚林郡等。 奕城名都 项目名称奕城名都开发商奕城房地产开发公司项目位置雁北煤校北50米代理机构山西浩翔联创占地面积14万㎡总建面35万㎡车位比1:1.2容积率2.2绿化率38％密度总套数574，3栋交房日期2015.4.20开盘日期2013.1.12和2013.1.27最高价3748元/㎡最低价2488元/㎡总销售率35％均价3180元/㎡付款方式一次性、分期（分期比一次性贵3000—14000元）户型配比70㎡、80㎡、90㎡、110㎡ 70㎡占60%广告投放短信、围挡、报纸、公交移动电视和DM单观澜华府 项目名称观澜华府开发商山西远为房地产开发公司项目位置北岳中学北行200米代理机构金泰中和占地面积25万㎡总建面积70万㎡车位比1:1容积率2.8绿化率30%密度总套数420，3栋交房日期2014年底开盘日期2013.1.13最高价3180元/㎡最低价2680元/㎡总销售率45%均价2980元/㎡付款方式一次性、分期（比一次性贵50元/㎡）户型配比85㎡、90㎡