2014年03月北京朝阳大悦城调整升级案例分析.ppt

朝阳大悦城调整升级案例分析 研策部 2014年03月;;客流量增长50%;项目自身情况;朝北大悦城整体介绍;;项目技术条件介绍; 业态和品牌调整分析 ;;定位为以家庭为主的区域型购物中心;商圈范围为朝青板块的基本区域并向东跨过五环路覆盖定福庄板块的边缘地带； 商圈内的人口结构方面除了具有少量原有居民外，大部分均为随着该区域房地产发展而逐步迁入的高素质居民。 周边缺乏高端酒店及公寓，且写字楼数量稀疏，地铁六号线的开通后，朝青板块拉动写字楼及办公需求的快速提升。 项目周边半径三公里区域内，已经云集了众多中高档住宅，以北京新贵人群、高级城市白领置业的首选之地。居住总人口达到百万，消费潜力巨大，目前逐渐发展成为以新一代年轻家庭组团为主的新兴商业区。 ; 借鉴小结;项目定位;项目开业初期定位; 业态亮点： 首家与日本合力打造的万米儿童职场体验公园 首家比赛标准真冰溜冰场 豪华7厅影院 东部最大的时尚品牌餐饮集结地 优质生活杂货店组团 快时尚品牌聚集 ;亮点： ;2011年开业第一次调整;;2011年10月朝北大悦城的与蓝色港湾相同品牌销售业绩比较;2012年第二次调整;2012年新近品牌列表; 朝阳大悦城通过此次升级，欲打造辐射市级、主要针对新兴中产与年轻家庭的品质时尚生活中心。 此次品牌调整，朝阳大悦城成功吸纳了众多具有远端聚客能力的品牌入驻，同时借力即将开通的地铁6号线，朝阳大悦城将极大地提升对远端客群的吸引力，由此打破次级商圈商业项目难以突破的地域限制。 　　;朝阳大悦城第三次调整;升级品牌形象;微信、微博营销;线下推广活动;活动类型;活动类型; ;项目及各楼层定位不清晰，业态规划及品牌组合理性； 动线较混乱，标识不明晰，出入口过于纷杂，副动线部分为单边店铺，缺乏购物中心氛围； 零售品牌缺乏吸引力，行业领头品牌增强； 部分楼层人流导入方式严重欠缺； 店铺多为封闭式入口，缺少亲和力的购物氛围，需加强店铺形象的把控及公共区域的营造； 与吉之岛百货缺乏互动性，且百货形象较差； 中岛客户的装修标准不统一，部分中岛品牌遮挡动线及视线。;;B1 层问题剖析： 1、前期招商方向与现有地铁暂未开通出现矛盾 2、开业半年已经关闭5家店铺，影响B1整体商业氛围 3、每日客流量不理想，B1车场进入客流日均1054人 4、与吉之岛超市缺乏互动，缺乏客流互动 5、作为人流导入点，自驾车顾客不易到达B1层 6、为主力客户群体服务的配套类租户欠缺 7、作为首个导入自驾车客户楼层，形象欠缺把控 ;楼层;;种类;B1特色店铺;1F;B1;1F 层问题的剖析： 1、主力店吉之岛形象较差，未能带动客流 2、现有空置店铺导致商业气氛不够繁华 3、动线无穿透力，形成阴阳两面 4、已开业店铺品质未达到理想效果 调整建议： 1、 去百货，增加时尚配饰品牌， 改善购物氛围，创造冲动消费 2、1F增加护肤彩妆品类， 打造体验式护肤彩妆区，增加聚客能 3、加强B1到1F动线形象，1F层手扶梯周边形象 4、增加时尚牛仔品牌， 提升1F层整体形象 5 ;1F;; 美容美发数量过多 品牌定位与此楼层不相符 ;楼层;2F ;3F 层问题的剖析和建议 休闲牛仔的坪效很高，但此品类的数量稀缺。 增加有品牌影响力的休闲品牌和设计师品牌。;楼层; 此楼层零售定位主题不鲜明 身体护理坪效较差 女性零售比率较高;楼层;4F; 此楼层坪效整体偏差，无法起到双首层的作用。 方向： 增加生活氛围的业态，增加吸引周一至周五家庭人群氛围的品牌，丰富项目休闲和家庭氛围，起到承上启下的作用 增加了大量儿童业态;楼层;楼层;; ; ;商户管理调整方向;朝北大悦城调整对于我们的借鉴; 针对周边商圈的特点，为项目零售注入快速时尚理念，配合其他业态完成人流二次筛选 引进品牌中以国际品牌为主体 主要零售品牌针对年青时尚消费群体及白领一族，并保证能让白领家庭接受的价格 推行时尚品牌旗舰店路线，最大限度发挥项目大体量的优势，锁定固有消费群体的同时，辐射范围扩大;强调餐饮类的多样性、选择性及生活性;规模性娱乐项目，强调娱乐功能综合性“全天候娱乐天地”;服务类业态的配套功能——规模化、齐全化;Thanks!;反斗城;儿童娱乐;儿童娱乐;儿童玩具专卖;儿童美发;儿童服装