2013年12月房地产精细化流程与运营管理全（讲义）.pdf

房地产精细化流程与运营管理 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 谢志华 2013年12月 佛山百恒盛 【官方正版】 房商网·2014版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 目录 1. 从几个案例引发的思考 2. 房地产流程与运营管理综述 3. 房地产精细化流程与运营案例分享 【官方正版】 房商网·2014版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 从一个复杂基础地质条件而导致的项目延期的案例---难道真的是客观原因吗？ 长沙某项目的桩基案例 项目位置 【官方正版】 房商网·2014版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 类似的案例还有很多 案例：某项目A区桩基础选型与施工 某项目A区别墅去年12月（2009年）开始招标，基础形式（设计定）钻孔桩 3月份初施工单位进场施工 发现钻孔桩做不了，应该改成冲孔桩 但是设计建议尽量不改，成本会增加60%，但由于无法施工，经成控部门同意 3月底改成用冲孔桩，其他边坡的地方就用人工挖孔桩，（2周时间，成控才同意） 4月份已经开始施工 4月底发现有4栋别墅土质特殊，无法进行人工开挖，其他器械（冲孔、钻孔）也不行，后来就改成钢管桩（设计要 重新出施工图，用了1个月的时间），招标又用了1个月的时间 7月份开始进场，采用的钢管比较特殊，要重新订货（20天） 9月份设计增加800多米钢管，完成了钢管桩部分的施工 另外3栋别墅，原设计是天然基础（直接做在土上），5月份开挖后土质达不到设计要求，改成了人工挖孔桩，6月 又遇到与刚才4栋一样的情况，3栋楼讨论到现在还没有确定最终的施工方案， 6月份开始讨论方案，反复试用钢护筒、水泥管护筒、绣阀管加固、悬喷桩加固等方案，8月份最终确定此部分桩采 用绣阀管加固后再开挖的方案，10月初绣阀管施工完毕，挖孔桩进场继续开挖，但是桩内土质仍达不到预想效果 本来今年希望今年（2010年）年底达到预售条件，但由于以上问题，也只能拖到明年（2011年）开售，竣工也只能 到明年年底。 【官方正版】 房商网·2014版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 一个董事长的杯具：为什么项目进度延迟后最后的责任人不是老板就是客观原 因？ 【官方正版】 房商网·2014版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 66 类似的问题：关于二次深化设计 为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工 程、成本之间总会会扯皮？为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？为什 么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等 方面困难。 问题何止是在二次设计上:乙供材料的认价?现场签证的审核?客户投诉 的处理？ 编 写 招 标 技 术 文 件 成 本 部 招 标 确 定 施 工 单 位 进 行 二 次 设 计 并 投 标 技 术 审 查 二 次 深 化 图 图 纸 细 化 确 认 样 板 施 工 样 板 适 评 二次设计任务 确 定 （分 专 业） 大 面 积 施 工 通 过 施工质量不合要求 通 过 达 不 到 效 果 未 通 过 【官方正版】 房商网·2014版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 77 这些看似偶然的问题背后----为什么有流程和制度还是会出问题？ 案例1: 某项目第一期C3建筑立面进行了调整,但相应的结构变化未及时发出知会及变更,待正式变 更发出时,施工单位已按照原结构图完成了钢筋的下料和部分安装,施工方提出高达50万元的 索赔费用. 案例2: 某项目二期M6、M7两栋楼，因与周围楼栋距离较近，在规划检查中发现在拐角处的六层日 照间距不够(说明：M6、M7楼形为“Z”字形，“日照间距不够”：前一栋楼因日照影起的阴影遮 挡了后一栋楼，使后一栋楼处于阴暗中)。处理方案必须将已施工完成的拐角处六层改为五 层，并将M6五层窗台，M7四、五层窗台向里改，将原大三房改为小三房。因为保护已施工的 其余构件不受破坏，在凿除六层的过程不能用普通凿除方式，而且还要在五层有保护支架。 如此取消两套屋顶板成本近15万元 . 案例3：某项目二期设计中所有卫生间均未留设排气孔，主体施工完成后再补变更进行梁上钻孔作 业，导致钻孔无效成本支出7万元。 案例4：某项目到了收楼的阶段，底商应该分割的，销售部已