世联2011年7月7日东莞中信塘厦项目定位策划报告.ppt

中信塘厦项目定位策划报告;项目认知：;项目认知：;百万平米大盘： 四地块总体量为100万平米大盘︱观澜河穿过地块但无强势资源︱周边存在村民自建房导致形象一般;报告目录：;;长银·东郡;按照牵引客户不同，塘厦项目可划分为两类：内需拉动型项目以及外需牵引第二居所型项目;德洲丹堤轩：在售产品主要为77㎡两房、89㎡三房，均价6000元/平；价格优势，走速较快;城蕊首府：位居新行政中心区，体量较小，主力户型以70、100平米的两房、三房为主，走货迅速;金地博登湖：占位本地高端，主攻本地市场，高赠送率受到客户追捧，整体销售较迅速;内需市场消化量：从塘厦每年的房地产消化量看，近几年每年消化约在30万平左右;塘厦人口财富结构：“哑铃型”，缺失白领阶层，以本地居民和工业区企业主（或中高管）为主，共同构成中高端物业可能需求群体;本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，有一定的经济实力;本地居民：村民居住需求被自建房、集资房、政府农民公寓分流严重，当前商品房购买意识不强，但对水库资源、社区十分向往;本地居民：泛公务员商品房购买意识强于村民，高级官员与普通泛公务员置业有差别，物业敏感点更集中于社区环境提升及与生活配套;其中港、澳、台上市公司20多家，世界500强企业有华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家，初步形成了以电子信息、家用电器、精密机械、运动器材等高科技产品为主的现代工业体系，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。;工业园区客户：2500位老板年收入在百万以上/厂长及高管约6000人，个人收入在10万以上，是别墅/大平面等高端物业的潜在需求群体;工业园区客户：企业主——外籍企业主（含港台）与本地企业主置业特征不同，本地对资源敏感度更高，购买意愿更强;工业园区客户：中高管——同样可划分为外籍与本地人士，置业特征与企业主类似，但受限财富水平，多选择平面产品，更依赖城市配套;其他客户：以小生意人为主，多分布于镇区中心与村工业区周边，渴望资源，但经济实力差参不齐;客户类别;观察1：本地市场——消费市场 关键词：有实力/稳定释放/非大盘持续动力 ;银湖山庄：一线沿湖资源，客户以外籍及区域外富有阶层为主，前期价格高，销售速度缓慢;银湖山庄：五期洋房价格回落，以本地人群及深圳观澜、龙坂客户为主，实现了快速销售;万科棠樾：分十期开发，目前四、五期在售，依靠强势资源牵引了大量深圳客户，走速缓慢;走速较快，存在较大的价格箱体，但封闭而且有限的内需市场并不足以支撑本项目的巨大体量。;通州的北京客户：主动郊区化——以城市中产（上中产）阶层为主，消化150-200万以内的低密度小别墅（首置）;通州的北京客户：被动郊区化——以朝阳CBD白领首置客户为主，消化2/小3房为主，地铁周边最为集中; 通州06年销售约140万平米，其供应甚至大于北京中心城区06年供应量（东城、西城、宣武，崇文四区合计116.64万平米）;区域名称; M1: 在现有的八通线基础上继续延伸至温榆河畔 M1支线：从土桥站往南修建支线至花庄 S6：连接北京东部发展带的轨道交通线，北起密云，向南经怀柔、顺义、通州，到达亦庄。 M6:从朝阳北路进入通州，经北关环岛转向东南，沿西滨河路穿过玉带河大街，在玉带河大街以南向东跨越运河，沿运河东大街到达新城东边界。 M6支线: 在北关环岛向东北延伸，到达宋庄。 目前，M6线已经进入工程招标阶段，下图中的站点还没有最终确定。一期工程从五路到草房，2007年开工，预计2012年通车。草房之后一直到通州段，还没有任何具体的时间表。;案例启示;深圳近几年供应量及成交量持续下降，关内供应进一步紧缺，而未来几年供应量依然有限;城市旧改整体成本高，趋向城市地段+高容积率+城市功能综合体贩卖，目前推进较慢;区域;城市快速交通系统持续加强;1小时生活圈： 深圳关内客户外溢大势所驱 ——城市发展客观规律 ——客户经济实力限制 ——轨道交通强势拉动;龙岗中心城;大亚湾：2011-2013年将有大量项目的市场放量，而且体量超100万平的大盘数量众多，低价优势必将引来新一轮的投资高潮;2009;樟木头：目前在售项目六个，高层住宅均价5000-7000元/㎡，别墅均价4900-16000元/ ㎡左右，价格仍旧处于低位;樟木头：品牌开发商入驻，保利集团投资的宝山生态城项目，3.4万亩大盘将强势牵引本地并分流深圳客户;松岗：在售高层产品均价7000-8500元/平米，部分楼王单位达9000元/平，别墅均价1.5万/平，处于深圳价格洼地;;第三梯队：依托城市化的强势牵引;福永、西乡：航空新城定位深圳未来国际门户，连接深圳与世界，开创新便捷舒适人居生活典范，西部滨海组团正崛起;轨道交通：深圳地铁四号线全线开通，以及东莞轻轨深塘线构想，2