世联2010年8月14日北京通州房地产市场调研报告.pptVIP

市场调研报告 ——通州;;北京未来定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并提出 “两轴—两带—多中心”的城市布局;在11个规划新城中，北京将重点发展通州、顺义、亦庄3个新城;通州最有力的承接CBD的外延发展，必将成为CBD的后花园;通州新城规划CBD东扩，全新定义通州区域价值;城市化的进程加速推进，城市现代化、国际化的步伐速度在不断地提升，迫切需要一些新的空间来接纳北京市的产业发展、人口疏解、新功能的承接。通州这个离北京最近的新城，也就成为了承接这一重要任务的最佳地域。 近期的规划重点是运河核心区。各项建设开始逐步推开，预计在“十二五”期间新城将初具规模。 ;交通路网发达，为通州的崛起注入了最强劲的动力;第三产业的发展： 北运河两岸加快发展文化产业聚集 六环路以西加快专业服务业聚集 毗邻空港的北部，发展临空经济，吸引大企业总部入驻 第二产业 以工业园区为载体，重点发展家具制造、印刷、食品加工、服装服饰等都市型工业和现代制造业;通州拥有丰富的自然景观资源;小结：通州国际新城规划及便捷的交通，极大的提高通州的区域价值，将进一步促进区域房地产的快速发展;竞争力：运河等景观资源，京六环路； 客户：高端改善型+北京东部中产及财富阶级。 产品：供应产品以低密高端产品为主。 竞争力：周边配套相对成熟； 客户：中高端首次改善+通州地缘性客户； 产品：供应产品以中低密度新兴产品为主； 竞争力：轨道交通。 客户：自住型CBD上班白领首次置业为主； 产品： 中高密度主流住宅。;三大板块竞争线中，各大版块均有知名开发商入驻，品质性楼盘频繁出现，产品呈现多元化趋势，拉升了整个通州地产市场；目前处于中等开发规模的项目较多，低密度仍然稀缺；通州市场单价处于北京郊县上游，多个楼盘均价已突破2万，新政出台后，通州市场价挺量跌。;通州市场以“园林+产品品质+交通”为主要卖点；运河板块是通州较早发展的板块，随近两年周边开发量的增长，外来客户成为主流，单价较高；旧城版块依托龙湖等知名开发商拉动，单价率先突破两万；地铁沿线也具备了高档楼盘开发潜力。从三大版块来看，通州房地产市场正在走向成熟，细分市场逐步呈现;;依托潮白减河和运河 的景观优势，区域价格平台较高，中低密度产品为主，主要满足主动郊区化以及北京东部客户和通州本地升级置业客户的需求，与本区域不存在直接竞争关系。;房地产开发土地供应： 目前在售项目数量较多，但整体体量较小。 目前新开盘项目及土地放量放缓；;新兴的区域，轨道交通带来被动郊区化人口，客群主要以朝阳东部、CBD以及轻轨、地铁沿线的城市核心区首次置业年轻白领客户为主，满足刚性自住的经济实用型产品；;远洋东方：通州运河西大街 价格平台：18000元/平米 承接客群：首次置业;竞争格局总体分析——; 距本项目最近楼盘之一，通州旧城区新兴产品；托斯卡纳式异域情调,园林风格化,极致精品户型,多处增值亮点.(户户入户花园,飘窗,露台,明橱明卫,功能合理);K2 海棠湾;京洲世家;华业东方玫瑰;金隅.花石匠;由100%托斯卡纳的风情建筑组成，GOLF练习场、60000平米集中高尔夫园林景观、浩瀚花海林阵，点式住宅，南北通透； ;远洋东方;;住宅市场环境总体小结：;项目;区域客户分析;生命周期列表——通过区域的主流供应来看，生命周期在青年持家型以上的客户是区域???流争夺客户;青年成家客户特征;青年立足客户特征;中年持家型客户;;客户定位;;看区域;看本体： 绝佳地段+强势资源+高质领地;看区域： 城市新中心+众多利好+热点板块;看市场： 存在提升空间机会;;