中指研究2010年12月29日加息背景下中国房地产市场走势预测.pdfVIP

中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组 加息背景下中国房地产市场走势预测? 2010 年?12 月?29 日 摘 要? 2010 年 12 月 25 日，央行公布年内第二次加息 0.25 个百分点的决定，此前央行已 6 次提高准备金率达到历 史最高水平，标志着货币政策在从 2008 年底的“极度宽松”转为 2009 年下半年以来的“适度宽松”后，正逐步 转为中性趋紧。央行货币政策委员会日前提出，2011 年将综合运用多种货币政策工具，把好流动性总闸门，引导 货币信贷向常态回归。本报告结合当前国内外宏观经济形势，对加息背景下的中国房地产市场走势进行了展望。? 1.? 年内二次加息继续印证了货币政策趋紧的判断，但此次加息的宏观背景与前几次有较大差异 ? 2001 年以来，央行分别在 2004 年、2006 年、2007 年和 2010 年提高了基准利率和存款准备金率。但 2010? 年的宏观经济环境与之前?3?次呈现出不同的特点：GDP?增速正处于高位回落当中，较?2006-2007?年低?3?个百分 点左右，物价水平低 2 个百分点左右，M2 增速虽然持续回落，但较前几次高 2-4 个百分点。? 2.? 若?2011?年全年加息?2-4 次，对供需双方影响不大，但需关注信贷控制、超预期通胀风险 一方面，在国家积极控制物价、货币政策转向、经济增长趋于平稳等大背景下，CPI 超越前期高点（2007 年 底至 2008 年初 7%）的可能性不大。另一方面，外部经济环境仍不容乐观，随着美国第二轮量化政策的出台，中 美及中欧利差已超过?2?个百分点，在人民币升值压力较大的大背景下，多次加息的可能性不大，预计?2011?年全 年加息 2-4 次。数据显示， 在加息 50 个基点和 100 个基点的假设下，居民购房成本将提高 5-10%???不会突破 2007? 年的水平。开发企业方面，即使加息 200 个基点，万科等重点企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。 但值得注意的是，由于银行信贷（包括开发贷款和购房按揭贷款）占企业资金来源的近 40%。若信贷紧缩力度加 大，或物价超预期上涨带来加息幅度和次数超预期，将给房地产业特别是开发企业资金压力带来显著影响。? 3.? 2011?年房地产市场展望：供求关系得到改善，价格涨幅下降 根据中国房地产业中长期发展动态模型，在 M2 增长率 16%、新增贷款 7 万亿元等一系列假设条件下，预计? 2011?年全国商品房销售面积和销售价格将分别达到?11.2?至?11.4?亿平方米之间和?5466?至?5496 元/平方米之间， 增长率区间分别为 8-10%和 8-9%，虽仍保持增长但增幅不及 2010 年全年预计水平。由于 2010 年新开工面积规 模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计 2011 年全国施工面积将达到 48.6 至 51.9 亿平 方米。随着 2010 年新开工项目的逐渐入市