合富辉煌广州从化平岗项目发展定位及物业策略顾问报告.ppt

谨呈：;项目发展理解—— 我们的研究从项目基本属性开始 ……;生态环境;区位条件：地块进入性不足，但利用道路规划可有效提升地块“大隐于市”的区位价值;资源条件：自身山水资源条件价值在大广州范围内并不稀缺，但整体可塑性较强;开发条件：规模大、开发灵活性高，但中低密度住宅大盘指标条件有进行调整的可能;企业开发实力及品牌：国际化、多元化、高端化;企业区域运作及前景：高端化发展基调，实现价值兑现;本项目发展理解;本项目的整体思路：核心问题分解;如何理解市场，把握竞争突破关键？;如何理解市场，把握竞争突破关键？;随着通胀预期增强，高端物业市场保值升值作用将进一步被看好;广州经济08年受金融海啸影响，进入下行调整阶段，GDP增速显著放缓，但随着政策的调控，目前已迅速复苏 在经济恢复过程中， 房地产投资占GDP比例的增速逐步增加，反映房???产市场对宏观经济强势拉动作用，房地产在经济恢复过程中功不可没;广州房地产市场随着经济的复苏，成交量显著回升，高端市场表现突出;政策上，2010年广州政府将放开高端住宅市场发展;经济发展形势将给本项目开发带来什么机遇？;从化是广州的“后花园”，但发展一直在低位徘徊，形象及档次亟待提升;从化定位提升为广州重要的城市副中心，区域建设发展面貌将得到快速提升;荔城;从片区规划看，项目区域不但是从化旅游重点发展区，更是从化高端物业发展的重要区域之一;亚运会契机拉开了从化温泉区的高端化、国际化发展序幕;广州城市及区域发展将为项目创造怎样的环境？;如何理解市场，把握竞争突破关键？;珠三角休闲度假市场区域性置业特征明显，各板块客户外流较少;大广州休闲度假市场竞争格局;佛山北部板块：山水资源优越，大盘云集于两大旅游区，主要吸引佛山（三水）本地客户，对广州客户吸引力有限;花都板块：生态资源优越已深入广州置业者民心，大盘聚集，后续开发量大;从化板块：依托温泉旅游度假区发展，休闲配套设施相对丰富，主要吸引广州度假投资客户;东部板块：与广州中心城区联系便捷，以自然资源和未来城市价值吸引广州休闲投资客户置业;南沙板块：以特有的滨海资源和高性价比吸引广州休闲投资客户趋往，南沙本地客户比例逐步上升;大广州休闲度假市场特征1：休闲度假客户心理承受车程距离多在1小时内，且对交通状况有一定要求;大广州休闲度假市场特征2：强势品牌，超大规模、多样化配套体系，形成广州郊区休闲楼盘综合强大吸引力;纯粹的异域风情项目与城市产品形成强烈的差异，在销售中得到客户的追捧 东方夏湾拿，美林湖和玖珑湖打造的异域风情产品受到客户欢迎;;大广州休闲度假市场特征4：别墅客户较为实际及精明，消费重视性价比，对总价敏感;休闲度假市场中，公寓物业主要集中在南沙板块、从化板块和东部板块 相比别墅物业，公寓、洋房凭借总价低的特点而受到市场欢迎，同时加入创新亮点的公寓更为抢手 上城湾畔以洋房为主，主推78-120㎡的二房和三房，总价控制在50-70万，销售情况理想 居礼润园首期推出公寓物业，总价控制在70-90万，且有温泉入户，开盘一周内售罄 富力泉天下的公寓采取温泉入户的创新亮点，总价控制，附加值高，开盘当天即售罄;大广州休闲度假市场特征6：后续供应充足，以花都和从化后续竞争最为激烈;大广州休闲度假市场有怎样的发展特征？;在大广州休闲度假市场现有特征下， 如何理解实现高端化发展的竞争分析？;对实现高端化发展的竞争理解：兼顾内外;竞争价值体系的结构化分析;内部竞争项目1：居礼润园;依托区域温泉资源，仅通过产品附加值的打造无法在市场上突围，高端别墅物业销售情况惨淡;内部竞争项目2：富力泉天下;率先采取温泉入户设计，成功摆脱早期负面影响，通过低总价别墅产品在市场上突围;内部竞争项目3：东方夏湾拿;凭借规模优势打造丰富休闲度假配套，并结合高性价比产品（总价低），成功吸引大量广州休闲度假及投资客户;内部竞争项目给本项目带来怎样的启示？;外部竞争项目1：新鸿基玖珑湖;品牌、高端配套及稀缺别墅合力树立高端形象，高性价比产品巩固形象及兑现价值;外部竞争项目2：绿城桃花源;水土不服，脱离广州市场特性，过分强调绿城品牌强势的产品力，销售情况不理想;外部竞争项目3：中信山语湖;最大化展现稀缺资源、丰富休闲配套、强劲产品力和品牌效应，高调立势，制造市场热点;外部竞争项目4：合景誉山国际;总价虽高，但较强的产品力以及高附加值有效提升性价比，受到市场广泛关注和追捧;外部竞争项目5：南沙滨海花园;充分利用稀缺海景资源，产品不断创新升级打造区域标杆，并以高性价比保持项目的竞争力，销售情况较佳;外部竞争项目为本项目带来怎样的启示？;兼顾内外竞争下的项目发展思考;如何理解市场，把握竞争突破关键？;客户研究方法说明;顶端客户：数量有限，主要来自珠三角等区域，总价接受能力强，以资产配置为主要置