合富辉煌2011年8月铜陵市铜冠一品江山全案营销策划案.ppt

铜冠·一品江山 全案营销策划案;;;一切，从【铜冠·一品江山】开始， 一步一步，我们踏实地创造着奇迹。;市场背景分析;;人均GDP全省第二，市区人均GDP全省第三，经济 基础强劲，房产市场开始向改善型过渡。;第二产业主导经济发展，产业成熟。三个产业集群、四大基地、三大接续产业规划符合“承接产业转移”政策;2010年铜陵城市化率71%，居安徽省前列，但人口 基数低，城市规模较小，房地产市场容量有限。;铜陵人均可支配收入呈快速增长态势，居民消费 潜力逐步增强，但消费方向需加以引导。;;; 政策引导楼市，研究我国当前的房地产市场， 必须从严厉的市场调控政策开始;时间;2010影响楼市政策回顾，影响正在持续累加。;日期;2011年上半年中国宏观经济缩影;;　;? 销售均价环比下降:6月单月住宅均价5196元/平方米,环比下降8.1%;上半年住宅累计销售均价5536元/平方米,同比上涨9.0%,增速较年初显著缩小了2.5个百分点。办公楼和商业营业用房价格增长显著快于住宅,同比分别为17.2%和14.7%。随着供给的快速增加,住宅价格增速将继续呈现放缓态势。;土地交易来看：大趋势下中国房地产市场， 形势分化明显，一二线城市交易下跌;一级市场：政府供地压力尚存，下半年土地供应放量在即。  对于地方政府土地储备部门来讲，迫于供地计划要求及地方财政压力，今年下半年土地供应放量在即。随着政府逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，下半年也有土地储备的动力。在供需两方的共同作用下，下半年各线城市住宅用地成交将更加旺盛。其中，政策宽松的后线城市土地市场或将更加活跃。 ;　 ●规划期限：2010—2015年，重大问题展望到2020 年。 ●区域范围：包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市金安区、舒城县，共59个县(市、区)，辐射安徽全省；　　 ●战略定位：立足安徽，依托皖江，融入长三角，联接中西部，积极承接产业转移，合作发展的先行区，科学发展的试验区，中部地区崛起的重要增长极，全国重要的先进制造业和现代服务业基地；　　●发展目???：到2015年，地区生产总值比2008年翻一番以上，优势产业在全国的地位进一步凸显。城镇化率达到55%。;安徽省内，GDP总量增幅超全国水平，经济增长较快。 固定资产高幅前行，增长稳定。未来发展空间大;全省房地产投资增长迅速，增幅相对平稳。 销售增幅同处高位，但震荡明显。市场受大环境影响明显;全省范围内，城镇居民人均可支配收入增长始终不敌 房地产价格增长，金融信贷成为支撑;安徽全省范围内，房地产投资增速高位运行， 增长水平略低于全国;省内各主要城市投资水平合肥一枝独秀、芜湖紧跟其后， 其他整体低位均匀分布;;;房地产投资增长势头迅猛，发展迅速， 但占全市固定资产投资比例小。;房型;;省内同级别城市中，铜陵市的住宅均价一直位居前列，但市场容量明显不相匹配;同期比较，铜陵市土地成交量升价跌。调控影响或已直逼楼市根本;2011年铜陵房地产市场板块竞争板块;中心区板块：城市核心、配套成熟、综合价值突出；同时人口密度大；建筑设计较为落后，整体楼盘形象档次一般。;中心板块以中小规模的高层物业供应为主，主力户型面积区间为90-120平米，价格水平相对较高，达7000元/平米以上；整体去化速度较快。;环天井湖板块：自然景观资源丰富，政务氛围浓厚，市政配套设施较为完善；同时后续供应较少在一定程度上制约了该片区的房地产市场的发展。;区域以中小规模的多层物业供应为主，客户来源广泛包括市区及周边县镇，目前在售项目较少，板块均价受少量项目决定。北区约为5500元/平米；南区为6300元/平米；整体去化情况一般。;城南板块：城市生活的发源地之一，居住氛围浓厚，区域内重点发展旅游产业将进一步带动片区房地产市场的发展。;以中等规模的多层物业供应为主；产品品质一般，户型以70-100平米的中等户型为主，价格水平为5600元/平米，整体去化速度较慢。;新城区板块：即将兴起的政务办公新区，区域发展潜力突出,未来房地产供应最集中的区域，成为市场竞争的热点。;物业类型：多层为主，小高层、高层发展迅速 规模：以建筑面积18-30万方的中等规模楼盘为主 户型：主力户型在80-120平米左右 价格:小高层、高层价格5600-5800元/平方米 销售：在售货量除恒大绿洲外，货量较少。 客户：客源广泛，以主城区人群为主，主要包括生意人，公务人员。;市场格局特征总结：中心板块为核心，外围新城板块发展迅速;;;来自大盘的参考与竞争性分析：随着城市发展不断走上新的台阶、城市化程度的进一步加深，人们对居住品质开始发展到了对整个生活区域的高要求。有量的需求，更有质的要求