2012年5月菏泽巨野花冠路项目提案报告.pptVIP

2012-5 ;花冠路;项目信息;项目信息;本次商业研究和分析，主要从本地的商业格局和发展倾向入手得出相关论点，为本项目商业定位提供市场依据； 城市因人的聚集而诞生，商业因人的需求而成型，商业项目与人的需求行为互为影响——决定了商业布局的形成； 商业定位与本地居民的消费形态息息相关，因此尊重项目所在地居民的消费需求是本项目商业定位及规划的第一要素。;;PART Ⅰ;小视角观大方向;年初：二套房首付不低于60%，限购发令枪打响;宏观环境分析; 结合当前巨野房地产市场情况，可以发现随着政策的收紧，房地产投资已呈现观望态势。在当前政策背景下，不论住宅还是商业均受到了不同程度的影响，后期如进一步收紧政策，将会导致部分开发企业倒闭，房价下跌也将如期而至…;PART Ⅱ;巨野正经历着从传统城区向新型城区蜕变转型的过程中，城市发展机遇和挑战并存…;巨野工业投资规模加大，房地产开发量增多，对外联系增强…;巨野的产业集群将增添巨野的城市竞争力，对房地产而言，也将是十分有利的…;PART Ⅲ;市场分析-商业分布概况;市场分析-商业分布概况;市场分析-商业市场供应;市场分析-商业市场需求;市场分析-主要商业街调研;市场分析-主要商业街调研;市场分析-主要商业街调研;市场分析-主要商业街调研;市场分析-主要商业街调研;市场分析-主要商业街调研;市场分析-主要商业街调研;市场分析-主要商业街调研;市场分析-案例研究;市场分析-案例研究;市场分析-案例研究;市场分析-小结;PART Ⅳ;消费群体分析-分析逻辑;1;好产品;商业地产的消费者从本质上而言， 只分两类： 一类是商业运营后所针对的消费人群； 另一类是商铺购买者； 商铺购买者又可分为自营户和投资客； 而自营户本质上也可以是投资客！;2; 边缘商圈;3;巨野商业市场客群定位;消费群体分析-客群定位;①核心客户群 巨野中产阶级投资者和个体经营户 ?客户类型 1、公务员：年龄在28—50岁之间，有投资意识，收入稳定，有丰厚积蓄，对该片区前景看好。 2、中高层白领：年龄在30-45岁之间，收入较高，对该片区前景看好，有投资意识，企业、银行、证券等高级职员及管理人员。 3、本地富裕居民：年龄在35—60岁之间，文化程度较低，看重自有商业物业回报理想，有多次置业行为，对投资商铺兴趣浓厚，并具有专业眼光。一铺养三代的观念根深蒂固。 4、私营企业主及本地个体经商者：年龄在30—55岁之间，有较强资金实力，从事与本项目主题定位相符的商业经营，即自用型客户。;C/;PART Ⅴ; ;;问题点;项目分析-问题点;?;本案商业建筑面积13.3万平方米，规模适中，且区域商圈也没形成规模，不足以支撑本案成为一个超强辐射力的跨区域大型家居建材中心； 本案在巨野本质上属于一个区域型专业市场，我们战略是做巨野的第一，即巨野地区最大最齐全的五金家居家电总汇。 虽本案是一个区域市场，但对周边区域仍有一定的辐射力。;本案关于五金的业态定位，是在传承巨野五金经营发展历史的基础上，在商业规划、经营模式和品类品牌等诸方面实现创新；结合巨野城西重点打造成综合居住区和商贸区的定位，我们对本案业态的思考是什么？ 本案在业态定位上应着眼于跟巨野城西未来发展战略相匹配的、具有前瞻性的互补型业态。 具体业态后续我们从经营角度再作深入分析。;?;楼盘;回报模式一;PART Ⅵ;项目定位-定位思路;1;①城市规划;②??大需求;③区位交通;④永久产权;⑤产品定位;⑥业态组合;Thank You !