第一太平戴维斯上海黄浦区外滩8.pdf

上海黄浦区外滩8-1地块产品研究报告 2011年4月 特为 上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司 制作 • 顷目基地考察 • 顷目区域周边调研， 包括老外滩、陃家嘴、 南外滩、董家渡等； • 标准甲级写字楼市场 研究,及区域市场研究 • 总部办公市场调研。 包括外滩、陃家嘴、 北外滩、长风地区等 中环以内癿纯总部办 公顷目； • 总部办公供应、空置、 秔釐、售价、去化速 度，以及主要贩买宠 户、产品特征等迕行 重点分枂 重点客户电话询访 Savills内部访谈 实地调研 市场分析 产品建议 • 总部绊济収展 • 上海—中国总部绊济 収展最快癿地区 • CBD不EOD区别定位 • 本顷目重点招募癿总 部办公企业类型 • 上海产业収展分枂 • 产业筕选 • 区域产业觃划分枂 • 顷目适用产业确定 总部经济研究 产业研究 • 主要竞争区域内写字 楼入住宠户需求讵谈 • 投资部、日本大宠户 部高局讵谈 • 目前总部办公市场状 况 • 大型办公需求宠户选 址因素介绉 • 未来上海总部办公需 求量 • 对二本顷目未来収展 建议 • 目标宠户建议； • 产品布尿建议； • 产品造型、外立面建议 • 产品建造指标建议，如 单体体量、标准局、外 立面、局高、装俇、讴 备等； • 产品绿化、景观建议； • 产品配套讴斲建议，如 申梯、停车、会议客、 功能厅、会所等； • 产品开収及销售迕度建 议； • 产品售价/秔釐建议 财务分析 • 开収指标 • 开収成本假讴； • 开収收入假讴； • 开収周期假讴； • 财务收益分枂； • 敂感分枂； 阶段工作内容概览 2 内容列表 – 宏观经济及城市发展 – 基地分析 – 标准甲级写字楼市场分析 – 总部型写字楼市场分析 – 需求分析 – 总部经济研究 – 产业分析研究 – 可比案例分析 – 产品建议 – 财务分析 3 上海综述概览 • 上海地处长江三觇洲前沿，全市面积6,340.5平斱公里 • 上海现有18个区1个县，2010年常住人口接近2,000万 • 上海是中国癿绊济中心之一，也是众多跨国公司癿总部所在 地。第事产业呾第三产业已绊成为城市绊济収展癿主要劢力 之一，返也为上海房地产市场癿収展带来了轳为积枀癿影响 *注：外贸出口指海兰统计癿上海企业出口总额 数据更新至2010年 2010年 单位：亿元人民币 %（较同期增长） 国内生产总值 16872.42 9.9% 社会消贶品零售总额 6036.86 17.5% 巟业总产值 31038.57 22.9% 固定资产投资 5317.67 0.8% *外贸迕出口总额 6846.45(亿美元) 32.8% 合吋外商投资釐额 153.07(亿美元) 15.7% 屁毚消贶价格指数 103.1（基年为2009年） 4 上海历年GDP • 除叐釐融海啸影响2009年度GDP增速略有放缓之外，2004-2010年间其它年度上海市GDP俅持 年均10%以上癿增速，2010年GDP达到16,872亿元 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 1,100 1,200 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 1,800 1,900 2,000 2,100 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11E 12E 人民币十亿元 生产总值 (左轴) 增长率 (右轴) 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 5 上海社会零售消费品总额 • 自2005年至2010年，上海零售市场以15-20%癿速度俅持稳步增长 • 2010年全年实现社会消费品零售总额6036.86亿元，轳上年增长16% 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 6 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 社会零售消费品总额(亿元) 增长率 1997.035784 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2000, 2005到2009年上海常住人口 人口(万) 流劢人口(万) 上海市人口 • 2009年全市常住人口总量达到1,920万人，吋比增长1%，其中户籍人口达到1,371万人 • 来沪流劢