戴德梁行2011年02月24日北京朝阳项目商业顾问报告.pdf

Page 1 北京朝阳区＊＊项目᠋᠌᠍᠎ 商业顾问报告  DTZ is a global real estate adviser working with clients to create leading-edge property, investment and business solutions worldwide. 2011.02.24  Page 2  项目定位的思路架构  消费者需求  零售商需求  宏观背景分析   商业市场研究  挖掘市场机会，寻找项目发展之道  市场研究  需求研究  地块研究  项目解决方案  产品规划及设计建议  Page 3 目录   一、宏观背景分析  二、商业市场研究  三、项目地块分析  四、项目商业定位   结束语  Page 4 一、宏观背景分析  Page 5   国内生产总值GDP  社会消费品零售总额  人均可支配收入  固定资产投资及商业地产投资    --  -- --  --  一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划  Page 6 图：2005年-2009年北京GDP情况  图：2009年一线城市GDP对比  14,901 12,153 9,113 8,201 8.2% 10.2% 11.5% 10.7% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 北京 上海 广州 深圳 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% GDP 年增长率 单位：亿元  近5年，北京GDP年增长率保持在10.3%，到 2009年，全市GDP总额已达12,153亿元。  北京与其他一项城市相比，整体的GDP总量仅 低于上海，增长率高于上海。  7,870.3 9,006.2 10,488.0 12,153.0 3710.5 12.3% 10.2% 9.4% 12.8% 11.8% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2005 2006 2007 2008 2009 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% GDP 比上一年增长％ 单位：亿元  10.3％  数据来源：北京统计局   1、北京国内生产总值GDP   北京宏观经济良好的发展势态，为商业项目的发展提供了良好的经济环境；  一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结  Page 7 图：2005年-2009年北京市社会消费品零售总额  图：2009年一线城市社会消费品零售总额对比  3,275 2,902 3,800 4,589 5,309 12.9% 32.4% 16.0% 20.8% 15.7% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% GDP 年增长率 单位：亿元  5,1735,309 3,649 2,599 14.0% 15.7% 16.2% 15.4% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 北京 上海 广州 深圳 0% 3% 6% 9% 12% 15% 18% GDP 年增长率 单位：亿元  北京市社会消费品零售总额近5年都保持在10% 以上增长，整体发展态势较好。  北京市社会消费品零售总额在一线城市中处于最高 水平且增速也较高，零售市场规模及发展态势较好。  数据来源：北京统计局   2、社会消费品零售总额   北京整体零售市场规模及增长速度较高，北京零售业发展环境向好；  一、宏观背景分析 近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结  Page 8 图：2001年-2009年北京市民人均可支配收入及消费性支出  2009年人均可支配收入为26,738元，继续稳定增长，而消 费性支出却有明显滑落，说明金融危机以来，消费者的消 费欲望有所降低，而随着经济形势的回暖，其消费欲望也 逐渐增高。  消费  动机  主要变化及趋势  生存型 消费  住房条件改善带动居住服务消费快速增长。住 宅独用自来水、暖气取暖、管道煤气使用情况 分别达到98.3％、95.1％和76.4％，分别比 2002年提高10.9%、19.9%和7.9%。