世联2013年营口双瑞鲅鱼圈藏珑项目营销策略总纲.pptx

双瑞鲅鱼圈·藏珑项目2013年营销策略总纲;;已建成道路;面积;?居住价值立即兑现，居住价值代言！ 稀缺滨海资源+通达性好，区域居住价值释放的载体 ?指标下的价值充分挖掘！ 采用高低配的规划形式，为项目未来的价值拔升预留了充分空间;;临港工业园区以钢材深加工、冶金修船为主，目前鞍钢分公司已经落户；滨海工业园区以新型工业为主，招商重点在世界500强和知名大企业。营口经济技术开发区地区在2008年之前增长缓慢，但在2009年实现了爆发式增长，2011年人口已经突破50万，不断增加的人口带来了持续增长的购房需求。;8;;新建盘锦—营口高铁，2009年5月开工，西接京哈线秦沈通道即将开工的京沈客运专线，东连在建的哈大客运专线 正线全长89.422公里，设计行车速度每小时350公里，全线初步设计概算总额为115亿元;金泰城海岸线 建筑面积：33.5万 物业形式：高层 预期入市时间：近期无法入市;区域机会解读：;; 中南世纪城;【整盘年去化】2010年项目市场平台年去化4-5万㎡左右；2011年平台年去化3-4万㎡左右；2012年至今年去化仅1万㎡左右，较2010年市场成交量相比，下滑至2010年的25%;多层;各项目总价及主力总价;湖海假日效果图;面积段：40-360平米 主力面积：80-120平米;多层年去化在0.4万㎡左右；各项目去化面积接近 高层年去化在1万㎡左右，各项目去化不均匀，并不以景观资源、及低价为核心畅销因素，畅销项目多为先期入市，建立良好口碑的大规模项目；;;;金泰珑悦海景俱乐部： 占地1200亩，海景18洞高尔夫，史密特高里公司设计;9#;9#;;;项目名称;2#;2#;项目整体客户来源区域中外地客户占到60% 其中中南品牌追随者占总体50%，本地客群25%，东三省其他区域25%;;;项目名称;;项目名称;在售产品信息;拥抱一线海景，便拥有了海生活;资源驱动型项目与宜居大盘型项目分析小结:;竞争市场研判：;;项目价值梳理（洋房）;项目价值梳理（高层）;万科海港城 金泰城珑悦府 金泰城海岸线;竞争策略1.运营区域，自我中心化，营造城市新核心； ——针对外地客户的核心竞争策略 竞争策略2. 以舒居、低密形象建立差异化认知； ——针对本地客户的核心竞争策略 竞争策略3.精工品质、用产品力驱动客户； ——实景展示区开放后，后程发力的核心竞争策略;鲅鱼圈南部新城——金沙滩门户位置最后地块， 随着片区配套逐渐成熟，腹地核心位置的稀缺度达到峰值，高铁开通， 引领鲅鱼圈价值，成就辽南海港新都;47;私享，不仅仅是一种享受， 带来的是一种真正最高标准化的， 绝对区隔普通人的生活模式， 被大多数人仰视的生活领地;辽南海港新都.海岸城市核心 ——金沙滩一线海岸生活，东三省周末生活圈——;城市新核.首席低密品质社区 ——稀缺品质洋房，献礼鲅鱼圈城市品质升级居所——;;项目;置业目的;自住客户中刚需很少，大部分客户都是多次置业； 外地客户会选择以后来养老，或者给子女购房； 本地客户看城市发展状况，不定时的住； 自住型客户关注项目的原因：交通方便、生活配套比较全，认可开发商品牌，质量可以保证；价格可接受； 自住型客户总价承受能力： 自住型客户的总价承受能力和面积段选择都高于投资客户，首选多层，其次为小高和高层；;投资型客户主要认可的项目 ： 金御蓝湾、鸿基海岸、华海城、金沙滩澜湾、中南世纪城 以上项目投资客户占比50-60%;项目;新城区外地客户（含营口市内）占比60%，外地客户中辽宁、黑龙江占比81%;最多关注区域环境和未来的发展;游离客户---东北地区养老度假;;;;占位新城市中心，自我中心化;;措施一：政府推动+影视传播 推动政府定期在鲅鱼圈召开区域发展会议，同时在东北三省卫视频道播放金沙滩旅游宣传片;网站咨询发布： 客户登陆网站后，在通栏或迷你首页中会自动弹出关于中国鲅鱼圈金沙滩的咨询新闻；;鲅鱼圈收费站;高速鲅鱼圈出口;站点选择： 在鲅鱼圈、哈尔滨高铁站进站通道设置灯箱广告牌； 高铁车厢推广方式： 高铁座椅广告； 高铁电视广告；;华能电厂;鲅鱼圈客运站;客户积累线—渠道线：本地以低成本手段为主，多种渠道客户网罗铺排有效渠道的客户拦截;客户积累线—渠道线：异地充分利用沈项目进行联动、在异地建立分销机构、目标城市进行派单+直投;操作要点： 重点发掘当地市场的大型中介机构（如：21世纪、芒果房产等其他）作为长期经营的异地分销网络，并在其适当店面建立临时接待处并加载双瑞地产项目展示墙，根据洽谈情况确定合作佣金（建议在1.5%—2%），给予分销商人员培训、媒体推广等配套支持。; 客户积累线—活动线：嫁接旅游资源，持续低成本暖场小活动吸引人气 ;插花DIY;价值传递线—展示线：项目地包装展示进行价值传递;价值传递线—展示线：样板段展示进行价值