2004年以来我国房地产市场变化及未来发展趋势分析.docVIP

2004年-2013年，我国房地产行业快速发展，十年间全国房地产投资上涨七倍多，房价上涨一倍多，商品房销售额上涨九倍多。特别是2010-2013年，房地产投资和住房销售量大幅增长，房地产价格大幅上升，使得房地产市场的发展逐渐偏离宏观经济基本面，出现较大泡沫。2014年以来，由于世界经济复苏受阻，国内经济增长速度减缓，商品房销售量和销售额下降，房地产投资增幅明显回落，住房价格出现下降。尽管这种调整与过去十多年的快速发展相比微不足道，但由于目前我国经济增长下行压力较大，房地产市场的调整对于国民经济增长信心的恢复和建立，对于改善经济预期和投资预期，对于尽快稳住经济下滑的态势、保持必要的就业率都有至关重要的影响。因此，未来房地产市场的发展趋势也是经济界最为关心的焦点。 一、2004年以来房地产行业的发展变化分析 （一）房价由过去的持续较快上涨转为2014年的稳中有落 2004-2013年，我国商品房平均销售价格累计上涨164.40%，年均涨幅为10.21%。其中，除2008年受金融危机影响房价略降1.65%外，其他各年房价均呈现明显上涨态势，特别是2004年、2005年、2007年、2010年涨幅分别达到18%、14%、15%、23%。但今年以来，受经济环境、供求关系、政策变动等各方面因素综合影响，许多地区房地产出现量价齐跌现象，最初是二三线城市降价，随后一线城市房价也出现松动。据我中心监测数据，从4月份开始，全国普通商品住宅价格总体持续回落，其中，4—8月份，价格环比累计下降4.35%，8月份，全国普通商品住宅价格比去年同期下降1.21%，比去年年末下降1.71%。从统计局70个大中城市监测数据看，自5月份开始，在新建商品住宅中有一半以上的城市价格环比是下降的，到8月份，70个大中城市有68个城市价格环比下降，也说明全国房地产市场已呈现房价普遍回落的态势。但从目前各方面的统计信息来看，房价还没有出现普遍的、大幅度的下降。 （二）房地产投资由过去的高速增长转为2014年的中速增长 2004-2013年，房地产投资额累计增长7.47倍，年均增速达24%，其中2004年、2007年、2010年的增速分别高达30%、30%、33%。但是2013年以来，房地产投资增速出现回落，2013年房地产投资增速为19.8%，首次低于20%。今年以来，房地产投资进一步回落，前八个月增速回落至13.2%，比十年间最低增速的2009年还低3个百分点，其中8月份房地产投资增幅首次降到10%以下。房地产投资已由过去的20%左右的高速增长变为10%左右的中速增长。 （三）商品房销售额由过去的高速增长转变为2014年的明显下降 2004-2013年，商品房销售额累计增长9.24倍，年均增幅达26%。除2008年因受金融危机影响房地产市场交易额下降16%外，其他各年都呈上涨势头，特别是2004年、2005年、2007年、2009年全国商品房销售额增幅分别高达30%、69%、44%和77%。今年以来，房地产市场交易转冷，全国商品房销售额由涨转降，且降幅不断扩大，一季度、上半年、1-8月全国商品房销售额同比分别下降5.2%、6.7%、8.9%。同时，截至2014年8月，全国商品房待售面积已达5.62亿平方米，为历史最高水平，也反映出销售形势比较严峻。 上述分析表明，2004年以来房地产行业的发展总体较快。在连续十年快速发展的情况下，2014年住房价格出现一定的结构性和修复性回落，房地产行业投资增幅出现一定幅度的减小，商品房销售额出现一定程度的回落都是十分正常的。而且目前房价回落、销售量减少远未达到2008年的情况，要正确对待这种变化。未来的一两年内，房地产市场有自发调整的要求，加之政府正在加快推进不动产登记工作以及市场存在完善房地产相关税法、政策的社会预期，居民购房会更加理智，各类资本对房地产市场的参与度也会有所降低，预计短期内房价会继续稳中有降。从房地产市场发展变化情况看，未来的一两年内，房价出现10%左右的累计跌幅并不是不可能的。而且这种住房价格的下降对房地产市场的长远发展和我国国民经济的平稳、健康和可持续发展未必不是一件好事。因此，政府对房地产市场的调整要有一定容忍度。目前，政府重点是要防范房价出现断崖式下降，从长远看，政府应着力解决房地产行业发展中存在的问题，促进房地产行业的理性发展，使之与国民经济的发展相协调。 二、房地产业快速发展对我国经济社会的主要影响及存在的问题 （一）房地产对经济社会的主要影响 1、拉动了国民经济的快速增长 无论承认与否，十多年来房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对经济的快速增长起到了重要作用。据统计，2013年全国房地产投资占GDP的比重达15.1%，比2004年提高了6.8个百分点。2013年仅房地产业投资就