2011年03月深圳深鸿基龙岗项目市场调研暨产品定位报告.ppt

s;定位纲要;1;经济与 市场解析;1 宏观市场研判 经济趋势;新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了主基调 ——“限制”;☆预测央行2011年还将加息2次 苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历关于央行加息的最新研究报告称：今年还将再加息两次。她认为有两个因素影响加息的速度，一是对资本流入的担扰。四季度资本流入（除直接投资外）加快，加速加息会加大中国与国际市场的利差。二是通胀走势仍需观察。历史数据表示，负利率不一定促使央行加速加息。通胀预期的进一步恶化会使紧缩步伐加快。 ☆全国房地产市场涨幅逐步回归至09年水平 　　12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经适房价格涨0.1%;2 宏观市场研判 深圳地产;同比减少51%，创新低; 2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%；除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年和2009-2010年上涨速度较快。;深圳楼市将进入调整期，未来楼市将呈现有价无市;2 宏观市场研判 深圳地产;宏观经济2011年通胀压力较大，信贷仍将收紧;3;作为东向发展轴的极心，龙岗中心区域拥有巨大的城市发展契机;交通、市政配套等长期制约龙岗发展的瓶颈改善使其成为名副其实“东拓”城市的中心; 2011年大运会对龙岗中心城的影响： 1、优化交通——地铁3号线、深惠路改造两项工程2011年完工 ； 2、区域建设加快——龙岗区两级政府在龙岗的投资项目近400个，工程投资估算515亿元，其中上亿元的大型项目共80个； 3、区域影响力增大——120个国家和地区的1.3万多名大学生运动员参赛，将影响大学生受众5500万人，有利于龙岗在世界范围内的宣传； 4、市政投入，完善相关配套，提速10年——投资近50亿进行场馆建设和维修改造，投资9.33亿元建设大运村 ； 5、促进发展各种高融合性、高档次物业——到2011年，深圳星级宾馆总数将扩充至1000家 。 6、促使片区房地产价格快速上升——使片区房地产价格上涨了3-5倍。 ;通畅的内外部交通体系同时发挥着对客户的聚散效用;1.对政策的认识;项目位于龙岗中心城核心的黄金区位，享受城市商贸功能区的核心配套及利好. 中心城定位： 城市生活区重要组成部分，由现有的龙岗区人民政府、龙城广场、世贸商业中心等重要景观建筑组成。城市生活区除了作为全市的次级行政、商贸中心区外，还承担先进工业园区及高科技工业园区的生活配套功能;2 地块价值分析 地块四至;2 地块价值分析 优劣分析;鸿基筑造，一脉同源 地块条件上与鸿基花园分离，在客户感知上仍将其形成一个整体，加强客户对项目的认同感;值;4;龙岗中心城在售项目主要有22个，大部分为2010年下半年刚推出的，且下半年市场较好，销售速度较快，除个别以大户型为主的楼盘外基本消化80%以上，目前存量约1258套，如按近二月成交平均130套/周的消化速度，全部消化完约10周时间，2011年上半年销售压力较少。;4 市场竞争格局 住宅供应;4 市场竞争格局 住宅供应;4 市场竞争格局 住宅供应;4 市场竞争格局 住宅供应;一房供应量极少,35-60㎡是热销户型65-80㎡两房是热销户型75-85㎡两房是竞争激烈;100;与本案规模相近的楼盘有6个，在大盘林立的中心城房地产市场，这些楼盘均采用了精装小户型、大赠送的产品竞争策略，弱化小楼配套及园林不足的劣势，且受市场追捧，取得销售速度及价格双赢的效果。;4 市场竞争格局 住宅供应;星河时代花园; 项目地址：龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处北角 技术指标：占地159236.60 ㎡，总建筑面积 468090.86 ㎡，容积率1.69 绿化率36% 建筑类别：多层、高层、别墅 楼层状况：10栋高层、28栋多层、17栋4层叠墅、11 栋5-6层住宅 销售情况：2011年1月9日推出，已售80% 销售均价：成交均价18000元/㎡ 园林特色：欧式园林 突出亮点：六星级星河丽思卡尔顿酒店物业管理服务 、7.9万平米COCOPARK级别商业 、山姆会员店、深圳实验学校进驻于此;高层主推89-160平户型 ，户型如下：;楼盘点评： 大运片区，主打未来规划前景及升值空间