2013年1～9月肇庆市房地产开发市场运行简况.docxVIP

2013年三季度肇庆楼市分析：开发投资和商品房销售呈下行趋势 今年1～9月，我市房地产开发市场保持平稳运行，开发投资低开走高再回调，商品房销售从高位增长降至趋平稳，总体来看，房地产开发投资和商品房销售呈下行趋势。 一、开发投资及商品房销售情况 （一）开发投资低开走高再回调。1～9月，我市房地产开发完成投资额119.57亿元，同比增加17.23亿元，增长16.8%。开发投资上半年不断走高，从年初的负增长（-34.1%）逐渐升至6月的正增长（22.1%），增幅高达56.2个百分点；7月份起增幅开始逐月回落，1～9月增幅较1～6月回落了5.3个百分点。 （二）开发投资以建筑工程和住宅为主，但比重下降。按构成分，建筑工程占总投资额的66.4%，安装工程、设备工器具购置和其他费用仅占三成多，但与去年同期相比，建筑工程所占比重却下降了6个百分点，增加了其他方面（主要是土地购置费）的投资支出，开发投资趋向由在建转向储备。按工程用途分：住宅投资超过了总投资额的七成，办公楼、商业营业用房及其他不足三成，但住宅比重同比下降1.3个百分点，表明开发商投资意向有所调整。 （三）自筹资金和其他资金成为投资资金的主要来源。1～9月，全市实际到位资金为164.25亿元，其中自筹资金和其他资金共133.94亿元，占81.5%，占比超过八成，其他资金主要以定金及预收款为主。而从增速来看，国内贷款发展最快，增幅达57.4%，说明当前房地产金融信贷政策相对稳定；其他资金来源次之，增幅为33.5%。而利用外资方面，不仅所占比重较低，具有下降趋势，房地产企业利用外资能力减弱。 （四）商品房销售从高位增长降至趋平稳。前八个月，我市商品房销售增幅一路下滑，销售面积增幅从年初的88.0%降至8月份的29.6%，销售额增幅由126.7%降至35.4%，增幅分别收窄了58.4和91.3个百分点。9月份，销售略有回升，销售面积和销售额增幅分别回升了5.3和6.4个百分点，销售市场虽有反弹，但总的趋势还是下行的。 （五）商品房去库存压力减轻。在开发投资和新增开发项目减少的情况下，一方面商品房竣工面积下降，另一方面商品房销售量保持在29%以上的增幅，使得开发企业的商品房去库存压力减轻。1～9月，商品房竣工面积122.52万平方米，同比减少52.3万平方米；销售面积280.76万平方米，增加72.56万平方米。待售面积由一季度末的158.48万平方米降至三季度末的132.26万平方米，减少26.22万平方米，商品房去库存压力减轻。 （六）山区县投资销售发展快于中心片区。从房地产开发企业个数来看，山区县从年初的46个增加到9月份的52个，增幅达13.0%；中心片区由176个增加到185个，增幅为5.1%。从房地产项目个数来看，山区县由年初的39个增至50个，增长28.2%，中心片区由212个增至235个，增长10.8%。山区县在新增企业和项目方面快于中心片区，尤其是封开县，本年已新增企业4家，新增项目5个，1～9月开发投资同比增幅高达112.1%，领跑全市增速。 二、需要关注的问题 （一）中小户型比重偏低。1～9月，90平方米及以下住宅开发投资比重仅占住宅开发投资的15.3 %，90平方米及以下商品住宅的销售面积占住宅销售面积的 15.6%，中小型住宅的供需缺口较大。 （二）待开发土地面积增加，土地购置面积减少。1～9月，全市待开发土地面积117.39万平方米，同比增长51.3%，土地购置面积86.10万平方米，同比下降14.5%，待开发土地面积的增加和购置面积的减少表明开发商对房地产开发市场持谨慎和观望态度。 （三）企业应付款项增加，制约投资增长。1～9月，全市房地产开发企业各项应付款为22.54亿元，同比增长42.1%。其中：工程款为16.05亿元，同比增长39.2%。工程拖欠款的增速大于开发投资增速，表明目前企业资金仍然偏紧或影响下一步的开发投资增长。 三、趋势预测 从目前房地产市场走势和政策实施情况看，肇庆房地产开发市场已进入暂时的供需双方观望和调整阶段，从紧的国家调控政策在一定程度上对我市开发投资形成一定抑制作用，但随着我市“两区引领两化”和各地城市扩容提质等重大战略的实施,必定对今后我市的房地产市场有一定的拉动作用。综合预测，全年房地产开发市场将保持平稳运行，四季度开发投资增幅环比略有下行，季末维持在15%左右；商品房销售方面，刚性需要和改善性需求已有一定程度的释放，未入市的潜在购房者将以谨慎和观望为主，四季度商品房销售量将会在现有的高位基础上回落，但销售价格仍然有小幅度上升。（