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【世联行楼市新评】（2014）之二十三 风口浪尖下的限购政策 2014-7-24 本届政府对房地产市场的政策导向是市场化，因此一切加在房地产行业上的行政枷锁终将解除，限购 政策的逐步淡出符合中央政府的政策基调。事实上， 2013 年 7 月后中央房地产政策就再未出现“调控” 字眼，而是强调市场调节力量，注重长效基础性制度建设，地方政府则是根据当地市场环境出台政策。 政策：中央把握基调，地方灵活执行 今年三月份以来，断断续续传出部分城市对限购等政策进行调整，但绝大部分都是“犹抱琵琶半遮面”， 主要原因在于怕引起媒体的过度关注，从而导致政策的出台被中央叫停。但在呼和浩特坐实正式发文取消 限购后，地方政府对解除限购政策的信心得到了极大的提振，在住建部部长陈政高对下半年的房地产政策 定调“千方百计消化库存”后，近期地方政府积极响应，政策调整的动作越发频密。 据统计，截至 7 月 21 日，已经有 29 个城市对房地产政策进行调整。总体上看，地方政府在政策的调 整上相当灵活，并不是一味的追求限购政策的全面放开。比如武汉、苏州和杭州等城市是从差异化方面入 手（武汉和杭州 140 平米以上取消限购，苏州 90 平米以上解除限购）；无锡、南宁、西宁、海口等城市则 从户籍方面作为突破口，对限购进行调整；铜陵、泰州和扬州等城市则是通过调整公积金政策鼓励住房消 费；厦门放开了岛外的限购，而对供不应求的岛内区域限购政策仍严格执行。一线城市的广州和北京，虽 然其限购政策并未有调整，但是限价限售等政策也已经放松。 松绑动力：库存高企和对土地财政的高度依赖 上半年市场的疲软有目共睹：1-6 月全国商品住宅销售面积累计同比下降 7.8%，全国商品住宅销售面 积同比增速在 4 月创造 26 个月来最低增速-15.7%，后逐渐收敛到 6 月的-3.5%，销售仍然处在筑底的过程 中。销售的疲软和供应的激增，使得库存持续攀升，截至 6 月，全国商品住宅待售面积为 3.59 万亿平米， 同比增长 25%。重点城市的表现差于全国市场，世联行监测的 33 个重点城市商品住宅销售面积累计同比 下降 19.96%（截至 7 月 20 日），多数城市的库存去化周期超过 15 个月的警戒线。我们认为这是住建部对 下半年政策定调“千方百计消化库存”的原因，也是地方政府松绑限购政策的原因之一。 对土地财政的高度依赖是地方政府松绑限购的根本原因。数据显示，2013 年地方政府收入中有 25% 来自于土地出让。今年 1 月 23 日起，各省审计厅陆续公布了本省份政府性债务审计结果，其中土地偿债 在政府负偿还责任债务占比最低的山西省为 21%，最高的浙江省则高达 66%，有报告显示，有 23 个省份 明确表示将“地方债依赖土地收入偿还”列入主要问题。对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响 是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。 效果：实际影响有限，下半年销售会好于上半年 由于目前二线城市限购条件相对宽松且执行不严、购房群体以刚需为主（世联成交客户中，2014 年， 65%的客户年龄在 35 岁以下），放松限购，最多在 2-3 个月内带来一部分需求释放，并不能在根本上促进 销售增长。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十三 限购政策的放开会带来预期的小幅改善：2014