2008年房产业资金报告——需求空缺资金紧缺.pdfVIP

房产业资金报告——需求空缺 资金紧缺 委托研究 课题组成员：钟伟 魏伟 王静 内容提要： 1.我们估计，2008 年房地产行业的资金缺口是6730 亿元，较 2007 年负 的资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在2008 年下半年开始 集中体现。但是资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行 业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。 2.我们对 2009 年的房地产市场有两种预测，中期调整和短暂调整。如果 2009 年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290 亿元。如果 2009 年 房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925 亿元，短暂调整意味着房地 产市场在 2009 年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009 年仅仅是行 业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对 中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。 3.我们认为 2008 年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初 始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自 需求空缺，然后才是资金紧缺，因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否 定态度，注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。 宏观经济减速 2008 年 GDP 预计增长 10% 一.房地产行业概况 2008 年的中国宏观经济开始走向调整，CPI 的居高不下和经济增长速度 的放慢成为国家宏观经济的主题。房地产行业在宏观经济整体下行的背景下， 也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓， 是导致开发企业资金紧张的重要根源。 （一）宏观经济形势 从 2007 年 5 月开始，CPI 指数开始显著上升，到 2008 年上半年 CPI 长 期居于 8%的高位。对此，央行从 2007 年下半年开始就采取了紧缩的货币政 策，到 2008 年 7 月，CPI 情况开始好转，预期2008 年下半年 CPI 为 6%，全 年 CPI 为 7%，2009 年 CPI 将在 5%－6%之间，通货膨胀洪峰已过。但与此同 时，GDP 增速也出现了明显滑坡。预计2008 年全年在 10%左右，如果没有较 为明显的调控措施，那么 2009 年 GDP 增速在 9%左右。 图一：2003 年至今宏观经济走势 资料来源：国家统计局 经济的减速主要来自于两个方面：投资的减弱和出口的减少。从影响GDP 的“三驾马车”的情况来看，扣除掉物价因素后，消费保持在12 年以来的最 高增速上，但居民实际收入增长放缓，以及房市和股市的严重低靡，使得消 费难以继续告诉增长。投资实际增速已处于10 年平均水平之下，外贸实际增 速则处于 10 年来相当糟糕的状况。2008 年下半年开始，经济下行压力明显 增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现，2009 年，欧洲和日本经济有可能增速低于1% 甚至陷入衰退，中国经济在创下2003 －2007 年持续五年平均 10%以上的高速增长后，可能步入一个较长周期的景 气下行通道。 房地产业需求微缩 资金链紧绷 （二）房地产行业供给面形势 2008 年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增 幅放缓，资金链条偏紧。 从 2007 年 10 月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。 消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金 增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增 速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策 的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的 按揭申请宗数明显下降。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地 产商的多融资渠道举步唯艰。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入 了行业的调整期，这个过程那能比一般预想的更为漫长。 图二：房地产行业景气指数 资料来源：Wind 咨询 从土地