2011年新国八条政策解析及应对.pdfVIP

新国八条政策解析及应对 行政干预全面升级、第四轮调控靴子终于落下 总体看来，这是继去年1月、4月、9月之后，第四波调控。 出台的时间点紧迫、超出预期。 说明国家对于去年的房价调控效果不满意， 尤其是去年9月以来房价的重新上涨， 大大加深了房价进一步上涨的担心； 而且在控通胀的关键时候，更不愿看到房价上涨带动CPI上涨。 这次调控的特点是， 在“国十条”和“9.29”新政的基础上进一步升级， 主要是加强落实上述两个政策， 但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码。 关键是行政干预力度进一步升级。 在此影响之下，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年， 部分城市房价将出现一定幅度的下幅； 70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长， 多个月份会出现环比负增长。 接下来，多部委将会出台细化文件， 正如09年12月出“国四条”、10年1月出“国十一条”一样。 接下来，分条简要分析： 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议， 研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出—— 自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后 房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制 为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题， 继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展 必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： (一)进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力， 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标， 并于一季度向社会公布。 分析： 这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标， 估计部分城市可能会制定出房价涨幅控制线（高房价城市）， 部分房价不太高的城市可能会像重庆那样， 制定出一个房价收入比的区间。 地方政府将为如何这个目标而苦恼不堪！ 行政干预房价总体水平，史无前例， 调控房价的效果肯定比去年好。 (二)加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式， 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 加强保障性住房管理，健全准入退出机制， 切实做到公开、公平、公正。 有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。 努力增加公共租赁住房供应。 分析： 2011年1000万套、1.4万亿投资的保障房指标， 将在相当程度上影响商品房市场。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的， 统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查， 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目， 进行土地增值税清算和稽查。 加大应用房地产价格评估技术 加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度 坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 分析： 不足5年的营业税以前按差额征收，现在改为按全额， 征税基数增大很多，税负也相应显著增加； 土地增值税的问题去年已有界定，上海等少数城市已出细则， 估计尚未出台细则的城市将出细则； 个人所得税以前按交易总额的1-3%， 接下来国税总局可能要求各地按差价的20%征收，也即从严征收。 (四)强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%， 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求， 在国家统一信贷政策的基础上， 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。 加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查， 对违规行为严肃处理。 分析： 信贷加码的幅度不大， 明确提出的只是二套房首付增加一成， 关键要看接下来央行、银监会的细则以及商业银行的执行力度， 当前已经比较严厉了，估计进一步严厉的空间并不大。 (五)严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应， 落实保障性住房、棚户区改造住房和 中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查， 参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。 对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。 对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的， 及时收回土地使用权，并处以闲