包头市商业步行街销售策划报告.docVIP

[键入文字] PAGE  [键入文字] 包头商业步行街销售策划报告 住宅： 由于住宅体量较小，房型设计较合理，只要定价符合当地市场，就可能避免住宅楼小区环境欠佳的缺点。销售难度不大，因此建议在商场销售条件暂未完善的情况下先推出住宅进行销售，合理有序的快速回笼资金。 价格定位建议（一房一价） 每层均价基本价格开盘价格三层22002400四层21002300五层22002400六层23002500七层24002600八层25002700九层26002800十层27002900十一层28003000十二层27002900配以适当广告宣传，对已登记客户进行先期过虑。 采用收取小订金2000元（可退）和大定金2万元（不可退） 在正式开盘一周???进行先期客户的内部认购，采取低开高走的销售策略，将较差楼层、较差位置的房型进行先期让利销售，聚集人气，提升楼盘的知名度，陆续推出较好单元，价格依续上扬，使好的单元真正实现自身的价值。使整个楼盘利润最大体现，同时因为价格的先低后高，使先期业主心理上得到平衡，而后购业主感到物有所值，避免了当地“美丽新世界”项目进行跌价销售带来的诸多弊病。 写字楼： 本案写字楼位于鞍山道与钢铁大街交汇处，位置极佳，但由于包头写字楼销售市场处于刚刚起步阶段，又因当地国营企业较多，私营企业对购买写字楼的观念尚未成熟，因此预计以后的销售将有较大难度，如果分隔成100平方米左右的面积进行销售，根据对当地的市场调查，也只能消化掉小部分，销售期限过长。建议首先采取整栋招商的措施，可与当地的金融部门等较具实力的企业联系，整栋楼出售，做其办公楼，是最佳方案，其次以反租作为条件进行销售。如果前期写字楼招商难度较大，可将其改造为商务公寓，具有居住，办公的多功能商务公寓，因为小面积商务公寓在包头房地产市场中竞争较弱，潜力较大，可以满足现在包头较多的小型公司的需要，增加了卖点，以达到售楼的目的，并且价格可适当上调，做到均价3000元左右。 商场步行街 根据我方对当地市场的反复调查，大多数客户对松梅街商铺具有浓厚兴趣，如果先推出大型商场后推出松梅街，预计将造成当地投资经营的观望态度，等待松梅街推出时再进行购买，这样不但不利于大型商场的销售，且不能快速回笼资金、聚集人气，很难形成良好的销售氛围。因此建议在大型商场招商的同时，首先推出松梅步行街商铺进行销售及招商，并且以垂直分割为主，这样能聚集一定的商家及人气，有利于大型商场的销售和资金的快速回笼。 大型商场的销售建议在功能基本定位的基础上进行，以确保销售的整体性、合理性，做到人无我有、人有我全、人全我优，并以反租为主，可采取两套方案。 第一方案：小面积划分 A区功能定位为商品展示销售。包括保健品、茶具、餐具、灯具、工艺品、家具、建材、汽车、手机、电脑等。 B区功能定位为精品商厦，针对包头富裕人士，引进一些知名品牌，真正做到精益求精。该区采取整栋反租的方式进行销售。 C区功能定位为小商品城。该区主要销售对象为销售过程当中积累的小面积需求客户，商品档次不高，使之成为包头著名的小商品集散地。 D区功能定位为shopping mall的业态形式。因为该区楼层较多，位置及其结构较适合做大型商场。 第二方案：引进一些体量较大、知名度较高的业态。 大型业态：如麦当劳、永和大王、乐购、家乐福、麦德龙、大润发、易初莲花、华联吉买盛、永乐家电、国美电器、苏宁电器、好美家、百饰得、欧倍得、九百家居、百安居、宜家家居、建配龙、华夏良子、浅草浴场、海阔天空、力美健、舒适堡、美格菲、嘉禾影城、永乐影院、美亚音像、思考乐书城等大型业态。 知名百货：如太平洋百货、百盛、富安百货、东方商厦、银座商厦、银泰百货、新世界、利群商厦等。 我司已陆续与以上商家进行招商洽谈，争取本年度成功引进一到二家大型商场或卖场。 整体推盘计划 时间段住宅办公商铺2003/10-2004/3预定积累期20%预定积累期及招商期20%预定积累期及商业招商准备阶段 步行街沿街商铺预定阶段30%2004/4-2004/5开盘及第一轮强销期40%（步行街沿街商铺） 开盘及第一轮强销期30% 及集中性商业招商期2004/06-2004/08持续期30%开盘及第一轮强销期30%（步行街沿街商铺） 持续期30% 及集中性商业招商预定期10%2004/09-2004/11盘整及结案期10%第二轮强销期30%（步行街沿街商铺） 结案期10% 及集中性商业开盘及第一轮强销期20%2004/12-2005/03促销推广期15%集中性商业促销推广期10%2005/04-2005/05整盘及结案期5%集