安徽黄山雨润康城地产项目2008年度整合营销推广方案.pptVIP

整合营销推广计划;处变不惊，笑看风云变幻 去留无意，任天边云卷云舒;雨润 · 康城;目录： [壹]　宏观环境 [贰]　客户分析 [叁]　产品属性 [肆]　品牌形象;[壹] 宏观环境 ;国家政策的压力;随着90/70政策的深入实施，小户型类型产品势必大量推出， 90 ㎡供求状况将从供不应求转向供大于求，而银根紧缩（提高利率及放贷门槛以限制第二套住房）的政策实施，在一定程度上打击了消费者的购房热情，增加了客户观望心理。;雨润康城应站在更高的高度上，主动承担“为社会引导生活方式”这一责任，积极与社会发展基调相吻合。这是雨润康城切入市场的第一步，也是拉开与其他项目距离的关键点，雨润地华开发品牌的内涵将由此奠定。;[叁] 产品属性 ;经济技术指标： 总面积：58400㎡ 总建筑面积：93080㎡ 容积率：1.8 建筑密度：31.58%;策略发展目标： 标王　　　黄山雨润度假区域居住地标 定位 依靠板块优势，补充黄山旅游度假休闲设施的不足 区域　　　项目跨越区域，辐射大黄山旅游景区 价格　　　创造一个目前市场可接受的公寓高价 品牌　　　里程碑，树立发展商品牌 策略 运用手段，高出竞争对手一到二个档次 ;项目位于黄山高尔夫旅游度假区内第19号地块 黄山高尔夫球场从8000亩原生态次森林演绎而来 项目规模体量中等 考虑项目所处的地理位置和环境资源 适合做中高端产品;市场需求 可作为业主的第二居所的需求，由业主自己居住、投资 酒店式公寓逐渐为市场所接受，本案酒店公寓只提供服务而不参与经营 屯溪市场需求存在一定的共性，市场需求主力在120-200㎡（需要调查） 当地普遍已经接受小高层、酒店式公寓产品 以商务、文化活动为目的需要，注重“圈层效应”，择群而居的高端客群 以投资为目的，看中其潜在的旅游发展潜力和不可再生的环境资源;客户群： 分自住、投资两种类型。 客户以私营业主、政府机关单位为主。 工薪阶层购买60㎡ -100㎡，私营主购买100㎡ -150多㎡。 购买区域主要来自长三角的江、浙、沪地区 。 ;选择支撑高单价的中高端市场进入！ 毫无疑问，企业主和机关事业单位将是本项目的主力客户！ ;产品属性定位三段论： 1、如何利润最大化？ 让目标客群选择高单价产品（产品升级） 2、如何符合市场需求？ 需求品类与项目规模匹配（产品多元化） 3、如何寻找差异化？ 寻找高单价产品的机会点（产品差异化） ;建立产品识别的方法须综合判读以下四种因素;如何实现利润最大化？;如何符合市场需求？;如何寻找差异化？;产品形态定位：组合形态，产品多样化 创新品类：创造一种品类，而非产品！ 高端品类：每个成功的人都应该拥有自己的城堡！ 空中院落 空中豪宅;小户型豪宅公寓，面积：60平米左右，数量：620套;最终与车位配比结合优化户型面积配比 ;概念导入——诠释： 中国人骨子里一直崇尚高墙深院的私邸，这些“非富即贵”的人喜欢很私人的生活方式，喜欢跟“自己圏里的人”交往。私人化社交也一直流行于十分注重私人空间和私人领地的欧洲，“私人公馆”已成为全球高尚人群追求的生活方向。独一无二的“总裁使馆”正是为追求“私人公馆生活”的名流量身打造，它的稀缺性决定了它只属于少数人。 ;产品定位策略;产品属性定位 它是中国人骨子里一直崇尚高墙深院的私邸； 它的气质符合中庸之道，体现了阴阳和谐之道，提倡修身、养性； 它独享着8000亩的原生态居住环境，回归自然； 它与黄山为临，成为了大黄山旅游度假景区竞争格局的新生代； 它即将开创旅游时代休闲养生新格局。;地理位置 （依靠旅游品牌）;[肆] 品牌形象 ;产品形象定位三段论： 1、如何寻求行业态势的突破？ 市场与竞争对手共同组成的行业态势 2、如何引导消费者的意愿？ 准客户对产品的需求形成的消费意愿 3、如何挖掘产品精神特质？ 规划理念及设计风格所形成的产品特质;建立品牌识别的方法须综合判读以下四种因素;如何寻求行业态势的突破？;他们渴望有一个可以小住几天，来去方便的休闲、养生居所； 他们青睐于黄山的自然生态环境； 他们事业有成，喜欢选择风景、私密性好，配套完善的项目作为第二居所； 他们注重“物以类聚，人以群分”； 他们希望居住者都属于有共同爱好和语言的同一社会阶层人士； 他们是成功之上的企业主和事业正上升阶段的白领精英，他们有着对自然的向往，选择一种远离喧嚣的生活。;一个依托地理环境优势，位于黄山雨润板块、独享山水生态优势的生态公寓； 一个吸取成功经验，打造“天人合一”的建筑经典，独成天工的风格； 一个度假胜地 \休闲养生 \至尊产业的形象； 一个与黄山一样流传的时尚经典全面引起消费者的关注：开创旅游时代休闲养生新格局。 一个依山傍水，风景如梦如幻，独臻妙