富阳2012年12月18日南通市如东银河湾项目前期商业沟通案全.ppt

如东银河湾项目前期商业沟通案 ; 本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加 以初步分析研判，同时结合周边市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨 论，期望能通过本方案对贵公司商业推进有所帮助，并根据项目进展确定进 一步合作的事宜。;Contents;P*;;高速建设：境内有334、223、221等省道，。规划建设的海启高速、通如高速。;南通面积最大，人口第三多;同2000年相比，14岁以下人口比重下降7.83%，至9.0%;按照政府规划，到2030年，城区人口达到45万，按照人均30㎡ 计算，新增人口商品房需求约在450万方，年需求量约25万方;城市经济稳步发展，人均收入提升明显;三元世纪城商圈是如东历史较久的商圈，整体商业氛围高于其它商圈;按地段依次排名：黄海路青园北路人民北路;三元世纪城商圈内拥有如东县规模最大、档次最高的购物中心??超市卖场以及特色步行街;黄海路东西横穿如东中心城区，沿街商铺多为品牌服饰店，商业氛围浓厚;黄海路是主城商圈租金最高地段，拥有亚萍国际购物中心和广隆商城两大项目;;青园北路;;小结：青园北路商铺租金呈南北纵向上升趋势，经营档次依次由低向高发展;人民北路商铺租金在1～4元/平米/天不等，整体租金趋势由南向北逐步递增;;; ;1、交通情况;项目地块分析;项目地块分析;;项目优势分析（S）;商业案例;实验小学;社区内部南北主动线两侧商业（底商售价在3-4万/㎡）;黄海路;;财富广场以沿街商业（一层），商业内街(两层，单独销售或租赁)组成 从经营状况看，两头、沿街商铺热，内街、二层商铺冷 商铺面宽较窄，约4米，进深可达10米，因此部分商户打通，两面迎客 在租金上，靠近黄海路、文峰一侧的商业租金可在3-5元/㎡·天，而北侧内街空置率较高，二楼商业基本全部空置（稍微给点钱就可以租掉，在1元/㎡·天左右）;停车问题是阻碍街区发展的关键;;结合项目地块的分析与综合以上2个商业案例来看：我们的项目商业价值又在哪里？;作为本项目的商业部分，它的市场定位和属性应该是什么？ 如何实现价值最大化（1+1＞2）？;银河湾商业并不是简单的、中低档的社区配套型商??，它是立足城市核心及社区开放型、区域型中高档商业，商业总体量适中，需要突出:;定位支撑;;消费年龄特征(0-15岁);;立足本地 挖掘潜力｝;根据商业的市场定位和产品本身，商业业态规划如下：;餐饮参考示意图;精品服装店示意图;本项目四、五、六号楼商业面积不大，为了形成自身主题，集中经营，作为儿童类为主题的布局;招商初步落位方案：;;3号楼一层目标商家为零售名品店;3号楼三楼为大型餐饮或娱乐类;4、5、6号楼以儿童大世界为主题。;;结合第一商业定位方案，我司给出如下第二种方案的布局：;儿童大世界参考示意图;精品服装店示意图;商业业态定位：数码城;招商初步落位方案：;;3号楼为主力卖场作为儿童大世界（亲宝贝乐园）;4、5、6号楼以数码为主题。;;全国成功商业案例;4、5、6号楼以婚庆街为主题的设想。;;我司对本定位可行性研究：;;;总结：; ;根据商铺整体规划及结构来看，我司有以下几个建议：; ;整体策略;最佳时机策略;招商带旺销售 招商造势，销售顺势。 养铺提升价值 培育氛围，提升价值。 招商挖掘买家 以租转售，投资无忧。 特色定位吸客 定位取胜，独辟蹊径。 ; ;第一阶段 （2013年11月） ;我们的沟通才刚刚开始……;谢谢聆听！ Thanks！